- A
- A
- A
- АБB
- АБB
- АБB
- А
- А
- А
- А
- А
Кризис нарушил баланс на рынке жилья
В январе-мае 2015 года в России было введено в действие 28 млн квадратных метров жилья, что на 22% больше, чем годом ранее, сообщил Росстата. Это на 73% больше, чем в среднем в январе-мае в 2007-2013 годов (с устойчивым объёмом вводов 15-17 млн кв. м).
Однако в апреле динамика вводов существенно замедлилась, а в мае прирост к маю 2014 года и вовсе был нулевым. Основная причина – абсолютное сокращение в апреле-мае ввода жилья населением против роста на 64% в январе-феврале (к соответствующему периоду прошлого года).
Возможно, сказался эффект «первой девальвации» начала 2014 года, и взявшие жилищный кредит для строительства индивидуального жилья под 12% годовых смогли уже в январе-феврале 2015 года отметить новоселье.
В любом случае вводы жилья населением носят в целом нерыночный характер, а предложение на рынке жилья формируют прочие вводы, т.е. завершённое строительство и готовое к продаже жильё от застройщиков – частных и государственных строительных организаций, отметили эксперты. Прочие вводы с начала 2015 года составили 14 млн кв. м, увеличившись к прошлогоднему уровню на 19,5%. При этом максимальный рост был зафиксирован в марте-апреле (на 24 и 30% соответственно), а в мае динамика замедлилась до 14%. Что на этот процесс повлияло больше – динамика цен или спроса?
Рисунок 1. Ввод в действие жилых домов, млн кв. м
В ожидании росстатовских данных о средней рыночной цене квадратного метра эксперты Центра развития обратились к альтернативным источникам, отслеживающим динамику цен на российском рынке жилья ежемесячно. Так, по данным «Росриэлт-Недвижимость», в апреле средняя по России цена квадратного метра в новостройках выросла на 1,7% к марту, в мае – снизилась на 0,2% к апрелю, то есть увеличилась с начала года на 3,4-3,2% (с учётом отчётных данных Росстата за первый квартал), отстав от темпа инфляции за тот же период примерно в 2,5 раза. Таким образом, влияние ценового фактора на предложение нового жилья пока носило отрицательный характер, и нет достаточных оснований прогнозировать в ближайшей перспективе изменение сложившейся тенденции.
Рисунок 2. Средняя рыночная цена квадратного метра жилья и потребительская инфляция, прирост (снижение) к соответствующему периоду предыдущего года, в %
Также необходимо отметить, что данные «Росриэлт-Недвижимость» о средних ценах в новостройках являются, по сути, ценами предложения, фактическая же цена сделки в сегодняшних реалиях оказывается заметно ниже (эксперты жилищного рынка называют величину дисконта в 15-20% и даже выше). И пока застройщики ещё могут себе позволить указанные скидки: в мае средняя расчётная цена на первичном рынке составила 53,4 тысячи рублей за кв. м и была на 34% выше средней стоимости строительства (39,8 тысяч рублей за кв. м).
Наибольшее с начала года падение рыночного спроса населения на жильё пришлось на февраль-март, о чём свидетельствует динамика поданных заявок на ипотечные кредиты. Их число (по данным Объединённого кредитного бюро) в январе сократилось на 53%, в феврале – на 72%, в марте – на 63% по сравнению с тем же месяцем 2014 года.
С учётом временного лага от подачи заявки до фактического получения кредита, минимум по объёму выданных ипотечных кредитов, согласно данным Банка России, был зафиксирован в марте-апреле (на 50% меньше, чем годом ранее). Но в мае ситуация несколько улучшилась – снижение составило 44%, а средняя процентная ставка (по кредитам, выданным с начала месяца) упала до 13,5% годовых против 14,7% в феврале-марте. Заработала программа ипотеки с государственной поддержкой, и уже есть первые результаты.
Рисунок 3. Объём рублёвых ипотечных кредитов: прирост (снижение) к соответствующему месяцу предыдущего года (в %) и процентная ставка (правая шкала)
По данным Минстроя, за первые два месяца действия Программы (апрель-май) фактически было выдано свыше 30 тысяч кредитов на сумму 52 млрд рублей. Пока немного, но банки-участники уже набрали заявок на 550 млрд рублей, превысив лимит по Программе на 150 млрд рублей, и в правительстве уже готовится решение об увеличении лимита до 700 млрд руб. Это свидетельствует как об уже начавшемся оживлении спроса, так и о потенциале его роста в ближайшей перспективе, что, несомненно, окажет поддержку жилищному строительству и положительно скажется на динамике вводов. Если указанный объём субсидированного ипотечного кредитования будет выбран, то составит 40% от рекордного показателя 2014 года.
Это всё планы, а вот некоторые ограничения обозначились уже сейчас. Так, сумма кредита по Программе не должна превышать 3 млн рублей, а для Москвы и Санкт-Петербурга – 8 млн рублей. Пока же по итогам апреля-мая средний размер выданного кредита составил 1,7 млн руб. С учётом первоначального взноса в 20% среднестатистический заёмщик ориентировался на жильё стоимостью 2,2 млн рублей, что при сегодняшней средней цене на первичном рынке означает лишь однокомнатную квартиру площадью 40 кв. м.
Инвестиции в жилищное строительство (без инвестиций населения и субъектов малого предпринимательства), по данным Росстата, в первом квартале 2015 года увеличились относительно прошлогоднего уровня на 1% в текущих ценах, а с поправкой на индекс-дефлятор снизились на 8%. Созданного на начало текущего года задела в незавершённом строительстве (почти 80% от объёма прочих вводов 2014 года) должно хватить для реализации строительных планов 2015 года, но уже в следующем году Минстрой ожидает сокращение масштабов жилищного строительства, что подтверждается снижением числа заявок со стороны застройщиков на возведение новых объектов жилой недвижимости на 30%.
Несмотря на противоречивый характер развития в начале года, рынок жилья скорее жив. Основные игроки, похоже, выходят на траекторию, которая сохранится по меньшей мере до конца 2015 года, а 2016 год сулит новые вызовы.
Полный текст презентации «Комментарии о государстве и бизнесе»