Что влияет на эффективность ТСЖ в России

ТСЖ могут служить лакмусовой бумажкой способности российского общества к самоорганизации. Исследование Екатерины Борисовой «Институты и социальный капитал в управлении коллективной собственностью: экономический анализ товариществ собственников жилья»

Преподаватель кафедры институциональной экономики Екатерина Борисова представила свою работу на семинаре департамента прикладной экономики ВШЭ. 

Потенциально ТСЖ создают исключительно благоприятные возможности для самоорганизации, поскольку жильцы имеют материальную заинтересованность, могут меньше платить за содержание своих домов. Екатерина Борисова считает, что с этой точки зрения ТСЖ могут служить лакмусовой бумажкой способности российского общества к самоорганизации. Создание товариществ собственников жилья (ТСЖ) в доме означает передачу инфраструктуры жилых домов из муниципального ведения в совместную собственность жильцов. Это один из ключевых элементов реформы жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ).

Процесс создания ТСЖ заметно интенсифицировался в 2005 году, после вступления в силу Жилищного кодекса. Сейчас ТСЖ есть примерно в каждом пятом многоквартирном доме. Всего товариществ около 90 тысяч.

График 1. ТСЖ: краткая характеристика

Проблем при работе ТСЖ возникает масса: это и угроза «захвата» ТСЖ, и споры вокруг закрепления в собственность товарищества подвалов, чердаков и земельных участков, и неурегулированность вопроса ответственности за капитальный ремонт  и износ жилого фонда. Недоверие между жильцами, нехватка инициативы и опыта самоорганизации, а также недостаточная информированность населения и опасения, что с появлением ТСЖ вырастут платежи за «коммуналку» – также осложняют жизнь в многоквартирном доме.

Оценка эффективности ТСЖ

С экономической точки зрения ТСЖ – производственная единица, которая выпускает товары и услуги, затрачивая при этом некоторые ресурсы. Екатерина Борисова оценила эффективность ТСЖ через оценку материальных активов (дом с его характеристиками), нематериальных активов (социальный капитал, под которым понимается способность к коллективным действиям) и институциональных параметров (наличие управляющей компании и особенности внутреннего устройства ТСЖ, то есть процент приватизированных квартир).

В исследовании автор особое внимание уделяет роли социального капитала и механизму его влияния на результат работы ТСЖ. «Значение социального капитала в ТСЖ должно проявляться особенно отчетливо, так как  самоорганизация является неотъемлемой частью этого института», – пояснила она.

Исследователь разделила социальный капитал ТСЖ на две категории: общий и специфический. Общий социальный капитал оценивает такие показатели, как оказание помощи соседей друг другу, общение с соседями, регулярность уплаты денежных взносов, частота проведения собраний ТСЖ и степень участия в них жильцов. Специфический социальный капитал оценивает способность жильцов договариваться, эффективно и грамотно использовать возможности ТСЖ.

Способность договариваться важнее доверия?

Чтобы определить эффективность социального капитала ТСЖ, Центром фундаментальных исследований НИУ ВШЭ совместно с исследовательской группой «Циркон» были проведены опросы в 82 товариществ в Москве и Перми. В каждом ТСЖ опрашивались девять рядовых членов и председатель.

Опросы показали, что значение общего социального капитала, показывающего уровень доверия соседей друг к другу, выше в Перми, а специфического – в Москве. Москвичи оказались в большей степени готовы находить компромиссы и принимать необходимые для обслуживания своего дома решения.

Расчеты показывают, что оба типа социального капитала являются значимыми. Причем значимость социального капитала сравнима со значимостью материальных активов ТСЖ. Общий социальный капитал особенно важен, когда правление дома работает плохо. В этом случае жильцы фактически берут на себя часть функций по управлению домом, заменяя правление.

Если правление ТСЖ работает хорошо, то повышается роль специфического социального капитала. То есть главное, чтобы жильцы могли договориться по важным вопросам. В этом случае уровень доверия между соседями не столь важен, но способность договариваться напрямую влияет на эффективность работы правления.

Сигналом успешности ТСЖ служит добровольность его создания, когда сами жильцы принимают решение о регистрации ТСЖ в своем доме. При отсутствии необходимого социального капитала создание ТСЖ может оказаться нецелесообразным, говорит Борисова. В таких случаях не следует отказываться от альтернативного варианта управления жилым домом – с помощью управляющей компании (УК).

В реальности УК чаще всего навязываются жильцам застройщиками. Жители «получают» управляющие компании не в добровольном порядке, а в принудительном – вместе с ключами от своих новых квартир. Косвенным доказательством тому могут служить цифры. В тех домах, где созданием ТСЖ занимались сами жильцы, услугами УК пользуются только 12% товариществ. Там, где созданием ТСЖ занимался муниципалитет или застройщик, управляющие компании нанимались в 38% случаев. 

«Присутствие УК негативно сказывается на эффективности ТСЖ», – показывает исследование Борисовой. Помимо присутствия управляющих компаний, фактором, снижающим эффективность ТСЖ, является большой возраст дома. Размеры многоквартирного дома с одной стороны позволяют экономить на масштабе, а с другой добавляют сложностей при принятии решений, отметила автор исследования.

См. также:

Развитие жилищно-коммунальной сферы и эффективность московских ТСЖ
Шомина Е.С., Лыкова Т.Б., Румянцева М.Г., Генцлер И.В., Лыков С. «Построение демократических отношений в ТСЖ»
«Принятие решения о создании ТСЖ: эмпирические выводы»
ТСЖ как элемент гражданского общества

 

Автор текста: Селиванова Мария Олеговна, 27 февраля, 2013 г.