Ипотека остается недоступной для большинства

Развитие ипотеки в России оборачивается ростом цен на недвижимость. Пока не будет разрушена монополия в стройкомплексе, жилье доступнее  не станет, уверен Вадим Засько

По данным ряда независимых международных рейтинговых агентств, Москва в очередной раз заняла «почетное» второе место в мире по темпам роста цен на жилье. За первое полугодие цены в Москве выросли на 5,5%, во втором рост  прогнозируется на уровне 5,7%. Впереди нас только Гонконг (за первое полугодие 7,4%, за второе прогнозируется 6,1%), позади – Лондон, Сидней и Сингапур. Страны не бедные, с высоким уровнем жизни населения и достаточно высокими доходами этого населения. Более того, все вышеперечисленные зарубежные города известны своим благоприятным инвестиционным и бизнес-климатом, превосходным качеством строительства недвижимости, высоким уровнем комфорта городской среды. И по этим параметрам Москва никоим образом с ними сравниться не может. Поэтому у большинства населения России постоянно возникает один и тот  же вопрос: почему так дорого?

Вопрос для большинства россиян не праздный. Так, по исследованиям Института экономики недвижимости НИУ ВШЭ, более 83% российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Обеспеченность квадратными метрами в России – 21-23 м² на человека, в Европе – 56-62 м²/чел., в США приходится более 75 м² на одного человека. Поэтому первый ответ на вопрос о высоких ценах – это колоссальный дефицит жилья. В 2010 г. было построено 57,2 млн м², 2011 – 62,2 м², в 2012 – 67 м² (прогноз). Несмотря на, казалось бы, увеличивающиеся темпы строительства жилья, его катастрофически мало. Реальная потребность России в ежегодном новом строительстве – 145 млн м², что в нынешних условиях представляется просто фантастичным.

Как показывают расчеты экспертов Института экономики недвижимости НИУ ВШЭ, для того, чтобы средней российской семье со средней заработной платой в 23 тыс. руб. накопить на среднюю квартиру в 75 м² по средней стоимости квадратного метра в 3500 долл. (108 500 руб.), необходимо минимум 15 лет. И это при условии, что все деньги будут откладываться исключительно на покупку квартиры. Естественно, что такого не может быть, людям необходимо тратить  деньги на покупку питания, одежды и т.д., добавьте сюда и опережающий рост цен по сравнению с доходами. Поэтому реальный срок покупки квартиры увеличивается практически в два раза – до 27 лет. Таким образом, можно констатировать, что в России один из самых низких в мире коэффициент доступности жилья. В Европе этот показатель составляет 7-12 лет, в США – 6-9 лет.

В этих условиях, многие обращают свой взор на ипотечное кредитование, надеясь с его помощью решить свой жилищный вопрос в более короткие сроки. Ведь действительно, в большинстве развитых стран ипотечное кредитование очень хорошо развито и в свое время оказало позитивное влияние на решение жилищной проблемы. Достаточно вспомнить, например, ставшие широко известными во время глобального финансового кризиса американские ипотечные компании Fannie Mae и Freddie Mac. Первая была создана государством в конце 30-х гг., вторая, частная, в 70-х гг. XX в. Эти компании в свое время сыграли важнейшую роль в развитии ипотечного кредитования в США, а самое главное, оказали существенное положительное влияние на доступность жилья для миллионов американских граждан.

Однако в России всегда есть свои особенности и специфика. Несмотря на развитие ипотеки на протяжении уже более 15 лет, для большинства граждан она продолжает оставаться недоступной. Недоступным продолжает оставаться и жилье. Главные причины: высокие процентные ставки по кредитам, высокая стоимость первоначального взноса, высокие риски при строительстве жилья. По расчетам экспертов Института экономики недвижимости НИУ ВШЭ, ипотека на нынешних условиях доступна не более чем для 20% российских граждан. Но при этом парадокс заключается в том, что этим 20% ипотека и не нужна, они могут приобрести жилье и безо всяких ипотечных кредитов. А тем, кому она действительно необходима, позволить ее себе просто не могут.

В настоящее время ставки по ипотечным кредитам, в зависимости от программы, колеблются от 9,5% до 13,5%. При этом важно учитывать все дополнительные комиссии и расходы, на что очень часто не обращают внимание неискушенные в финансовых вопросах заемщики. В некоторых случаях реальная эффективная ставка по кредиту с учетом всех дополнительных платежей и комиссий может вырасти до 15-17%. Для сравнения, в странах Западной Европы и США ставка по ипотечным кредитам колеблется от 3% до 5%.

В определенной степени в промышленно развитых странах ипотечный кредит играет роль потребительского, т.е. способствует более ускоренному сбыту недвижимости для девелоперов. При этом средний срок ипотечного кредита составляет 5-12 лет. В более долгом сроке просто нет необходимости, так как среднестатистический заемщик в течение 10 лет совершенно спокойно может его погасить, хотя при необходимости кредит может выдаваться и на срок до 25-30 лет.

Ставки по ипотечному кредитованию напрямую зависят от стоимости финансовых ресурсов, по которым банки их привлекают, а так же рискам, которые связаны со строительством и реализацией жилья. Современная ситуация такова, что банки в качестве финансовых ресурсов используют либо собственные средства, либо привлекают их на основе займов у зарубежных финансовых институтов. Стоимость таких ресурсов всегда выше, чем стоимость финансовых ресурсов на основе системы рефинансирования национального центрального банка.

Непрозрачность строительного рынка, сделок с недвижимостью, незащищенность покупателей (дольщиков, соинвесторов), нежелание многих девелоперов работать по ФЗ-214, нежелание государства оперативно реагировать на изменяющуюся ситуацию в сфере нормативно-правового обеспечения функционирования рынка недвижимости, низкое качество строительства значительно увеличивают риски ипотечного кредитования, которые банки естественно вынуждены учитывать и соответственно закладывать в размер ипотечных ставок.

Несмотря на достаточно неблагоприятные условия ипотечного кредитования, количество выданных кредитов продолжает увеличиваться. Так, в 2008 г. было выдано ипотечных кредитов на 655,8 млрд руб., в 2009 г. произошел обвал – 152,5 млрд руб., в 2010 г. подъем – 380 млрд руб., в 2011г. – 713 млрд руб., в 2012 г. планируется выдать кредитов на сумму 962 млрд руб. Лидер по выдаваемым кредитам – Сбербанк, затем идут ВТБ-24 и Газпромбанк. Это банки с государственным участием, которым доступны финансовые ресурсы на льготных условиях, чего не могут себе позволить другие коммерческие банки. Лидеры по получению ипотечных кредитов – Москва и Московская область.

Но рост ипотечного кредитования сталкивается с российской спецификой. В данном случае она заключается в том, что чем доступнее становится ипотека, тем выше цены на недвижимость. В результате, показатели коэффициента доступности жилья только ухудшаются. Возникает замкнутый круг. Реальный потребитель, т.е. покупатель недвижимости которому действительно необходимо улучшить свои жилищные условия, оказывается в проигрыше. А в выигрыше остаются банки, девелоперы, застройщики, риеэлторы и покупатели жилья с инвестиционной целью. Таким образом, пока не будет решен вопрос с увеличением темпов строительства жилья, ликвидацией монополистической структуры всей цепочки: от производства строительных материалов до подключения инженерных коммуникаций в построенном доме, реально более доступным жилье становиться не будет. И ипотека здесь, к сожалению, не поможет.   

Вадим Засько, директор Института налогового менеджмента и экономики недвижимости

 

Автор текста: Засько Вадим Николаевич, 21 ноября, 2012 г.