• A
  • A
  • A
  • АБB
  • АБB
  • АБB
  • А
  • А
  • А
  • А
  • А
Обычная версия сайта

Ипотечное кредитование — между русской рулеткой и локомотивом развития

Опыт реструктуризации ипотечных кредитов в ходе кризиса показал высокую эффективность механизмов досудебных решений по реструктуризации кредитов, но выявил низкую готовность к такой работе банков-кредиторов и низкую финансовую грамотность со стороны заемщиков, отмечает генеральный директор Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) Андрей Языков

Слабость саморегуляции этого рынка проявилась и в бедности арсенала инструментов, с помощью которых кредитные организации могли бы уладить отношения с заемщиками. Между тем, успех работы АРИЖК доказывает, что абсолютное большинство заемщиков, получивших своевременную помощь, возвращаются к платежам по своим обязательствам.

 

Готовность к кризису

Развитие ипотечного кредитования благоприятно сказывается на улучшении экономической ситуации в стране. Помимо решения жилищных проблем, ипотека дает мощный толчок к развитию стройиндустрии, что, в свою очередь, приводит к увеличению занятости населения: одно рабочее место на стройке генерирует 10-15 рабочих мест в смежных отраслях.

Однако к кризису институт ипотечного кредитования подошел совершенно неподготовленным. Сказался как недостаток опыта саморегулирования и в бытовой практике, и законодательстве, так и «возрастной» фактор — к началу рецессии отечественной ипотеке едва минуло 10 лет, в отличие от вековых традиций в этой сфере в западных странах. Кредитные организации, собравшие перед началом кризиса большой subprime-портфель, также не были готовы к действиям в период экономического спада.

Финансовая грамотность наших граждан находилась и находится до сих пор на очень низком уровне. Столкнувшись с финансовыми проблемами, заемщики, как правило, первым делом выключают телефон. Отчаявшиеся установить контакт кредиторы начинают процедуру взыскания.

Кроме того, согласно исследованиям, которые специально для АРИЖК проводил «Независимый институт социальной политики» (НИИСП), у граждан практически отсутствуют накопления. Чтобы безболезненно пройти период непредвиденной смены работы, домохозяйство должно иметь запас в размере шестимесячной зарплаты. В России такие сбережения на «черный день» имеют лишь 15% семей. Понятно, что среди взявших ипотечные кредиты оказалось немалая доля тех, кто оказался перед реальной угрозой дефолта.

В мировой практике пик дефолтов приходится четвертый и пятый год срок жизни ипотечного кредита. В России — на первый

Ситуация также усугублялась слабым распространением в нашей стране практики ипотечного страхования и страхования от потери доходов. Одним словом, от кризиса не был застрахован никто, ни морально, ни юридически. А потому тушить пожары на рынке ипотечного кредитования пришлось при помощи вновь созданной специальной структуры – «Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (ОАО «АРИЖК»). Агентство создано по распоряжению Правительства России в феврале 2009 года и является дочерней компанией ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» (ОАО «АИЖК»).

Ключевая задача АРИЖК — социальная защита. Оно оказывало поддержку тем заемщикам, для кого их ипотечное жилье — единственное для проживания и не элитное, то есть в случае потери квартиры — человек просто оказался бы на улице. Кроме того, с созданием Агентства у граждан появилась альтернатива: если банк предлагал неприемлемые для заемщика условия реструктуризации, тот всегда мог обратиться в АРИЖК.

Статистика кризиса

Во время экономического кризиса в стране насчитывалось примерно 1 млн 200 тыс. ипотечных кредитов. С проблемами выплат ипотечных обязательств, по оценкам АРИЖК, столкнулось 9-11% заемщиков, т.е. порядка 90 тыс. человек. Причем в некоторых регионах концентрация таких заемщиков была существенно более высокой, чем в среднем по России. Опасность кризисной ситуации для будущего ипотечного кредитования в стране усугублялась агрессивной политикой банков-кредиторов.

Реструктуризация выгодна банку даже в том случае, если только 15% заемщиков восстановят свою платежеспособность

Между тем, примерно треть проблемных заемщиков сумели решить свои проблемы самостоятельно. Как правило, за счет социальных связей — получили финансовую поддержку друзей и родственников. Кредиты примерно для 40-45 тысяч россиян были реструктурированы банками или с помощью АРИЖК. Остается порядка 20 тысяч заемщиков, которые не смогли или не успели воспользоваться программами реструктуризации. Их дальнейшее проживание в ипотечном жилье сейчас решается в суде.

Если говорить об отраслях, которые более всего пострадали в кризис, то четверть всех обращений, пришедших в АРИЖК, были от граждан, работающих в торговле. На втором месте оказалась сфера услуг — 23% обращений. Доля занятых в строительстве составила 13% обращений в АРИЖК. На долю промышленной сферы пришлось всего 10% обращений. Удивили финансисты. Им было оказано около 7 тыс. консультаций, но их доля среди фактических обращений составила лишь 5%.

Взыскание имущества — далеко не единственный выход

В разгар кризиса многие банки заняли жесткую позицию по отношению к тем, кто не мог погашать ипотечный кредит — сказывалось отсутствие опыта, когда кредиторы пытались применять методы «розничного кредитования бытовой техники» к долгосрочным крупным финансовым обязательствам. Очевидно, что 10, 15 и даже 20 лет, на которые берется кредит — солидный срок, и от проблем в этот период не застрахован никто, а решать их можно только в поле налаженного взаимодействия банков, заемщиков и общества.

Проблемы большинства заёмщиков — явление временное. На Западе развит институт омбудсменов, помогающих наладить диалог между заемщиком и банком. Предоставление заемщикам шанса на восстановление в конечном итоге оказывается гораздо эффективнее политики «быстрого» решения проблем — взыскания имущества. Активное взыскание, продажа долга приводят к худшим последствиям, порождают страх у людей. Чем жестче банки проводят взыскание, тем менее охотно люди будут брать кредиты, а, следовательно, будет снижаться спрос и активность в экономике. И эти страхи не снимаются ни демпингом цен, ни условиями предоставления ипотечных кредитов.

В результате при попытках сделать ипотеку более привлекательной, за кредитами обращается масса людей с авантюрной жилкой, надеющиеся «на авось», в то время как «крепкие заемщики» ипотеки опасаются. И в России эта тенденция более выражена, чем на Западе. В мировой практике пик дефолтов приходится на четвертый и пятый год срока ипотечного кредита. В России — на первый. И это — яркое свидетельство того, что россияне не умеют грамотно планировать свои финансы, склонны брать непосильные кредиты, ориентируясь зачастую на непостоянные доходы.

Банкам нужно активно работать со своими заемщиками, предпринимать попытки их реструктуризации, предоставляя время для восстановления доходов, содействуя снижению расходов заемщика путем перекредитования с увеличением срока, смягчения условий кредита, переезда в менее дорогое жилье и повышения доходов заемщика.

Все расчеты показывают, что реструктуризация выгодна банку даже в том случае, если только 15% заемщиков восстановят свою платежеспособность.

Успехи и провалы реструктуризации по-русски

Западная статистика гласит, что восстанавливается только половина ипотечных заемщиков. Результат работы АРИЖК значительно выше: 84% граждан, получивших поддержку в Агентстве, сегодня успешно платят по своим обязательствам. В основу такого успеха был положен научный подход в решении финансовых сложностей ипотечных заемщиков.

Успешность реструктуризации зависит от множества факторов, которые необходимо сбалансировано учесть. Важна степень контакта заемщика и банка (запугивание заемщиков ухудшает эту контактность), честность кредитора (нельзя зарабатывать на реструктуризации), правильность подобранного периода помощи (он должен быть примерно равен удвоенному периоду поиска работы в данном регионе). Должна быть правильно подобрана платежная формула в период помощи (она не должна загонять заемщика в новые кредиты, т.е. должна быть посильной), а также срок возврата помощи и самого кредита в целом.

Конечно, все приходит с опытом, и первоначально АРИЖК тоже делало ошибки, например, первые расчеты АРИЖК показывали, что если нагрузка на заемщика по окончания периода помощи возрастет на 15%, то это будет посильно. На практике оказалось иначе. Доходы заемщиков, как правило, восстанавливались на уровне, примерно на 30% ниже докризисного. Если доходы падают после реструктуризации на 30%, а расходы в связи с ней возрастают на 15%, то соотношение платеж-доход вместо 45%, когда выдавался кредит, достигает 70%. Получается, что человек попадает в категорию sub-prime и платить не может. В результате, было принято решение о том, что ставка по вновь выдаваемым займам АРИЖК будет понижена до двух третей ставки рефинансирования ЦБ (ранее ставка по займам была равна ставке по основному ипотечному обязательству). В результате финансовая нагрузка после периода помощи у них увеличится только на 8%.

Не раз успел измениться и стандарт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, документ, в котором собраны все требования и условия реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. В результате родился хороший сбалансированный документ, который был взят за основу и рядом коммерческих банков для их программ реструктуризации.

Благодаря накопленному опыту и уникальной практике, АРИЖК в состоянии и в посткризисный период помогать кредитным организациям и ипотечным заемщикам решать свои проблемы. Если человек знает и уверен, что в его сложной жизненной ситуации профессионально разберутся и найдут оптимальное решение, то у него не будет возникать страха перед ипотекой. Кроме того, донесение до заемщика всех возможностей, прав и порядка действий в разных ситуациях в период «жизни» кредита, позволит значительно повысить финансовую грамотность населения.

 

Андрей Языков

 

 

2 марта, 2011 г.