• A
  • A
  • A
  • АБB
  • АБB
  • АБB
  • А
  • А
  • А
  • А
  • А
Обычная версия сайта
vision

Новая жилищная модель — возврат к «генетическому коду»

Изменения в жилищной политики внешне выглядят как антикризисный, а потому и временный, сюжет. Но возврата к прежним схемам финансирования и реализации жилья не будет. В России идет объективно обусловленный поворот от чисто рыночной жилищной модели к формированию иной, основанной на традиционной для России раздаточной модели, уверена ведущий научный сотрудник Института экономики и организации промышленного производства Сибирского отделения РАН (ИЭОПП СО РАН) Ольга Бессонова

Жилищный квазирынок постсоветского периода

Фактически в 1990–2000-е гг. жилищная модель была квазирыночной и направленной на удовлетворение запросов новой элиты. Квазирынок отличается от классического рынка тем, что он не создает ничего нового, а использует механизмы купли-продажи для присвоения уже созданных производственных систем и жилья. Если рынок движим интересами предпринимателей и потребителей, то квазирынок обслуживает интересы только властных структур через механизм предпринимательства.

К 2002 г. спрос самого верхнего слоя платежеспособного населения насытился. И с помощью государственных мер по развитию ипотеки был подключен «верхний средний» слой. Однако и этот доходный сектор к началу кризиса был близок к исчерпанию. Квазирыночная жилищная модель наткнулась на непреодолимые препятствия неплатежеспособности со стороны «базового» слоя населения. Он, по приблизительным оценкам, составляет около 50% численности занятых — это практически все работающие в бюджетной сфере, исключая слой управленцев верхнего и среднего уровня. Одновременно жилищный сектор столкнулся с ограничениями по коммунальной и социально-бытовой инфраструктуре.

Основа — теория раздаточной экономики

В основе предлагаемой стратегии развития жилищного сектора лежит теория раздаточной экономики, в которой дана версия хозяйственного развития России на базе механизмов сдач-раздач. (Раздаточная экономика России: эволюция через трансформации. - М.: РОССПЭН, 2006. - 144 с.)

Циклы раздаточной экономики в российской истории

 

Согласно такому подходу, циклическая динамика развития России сопровождается сменой длительных раздаточных периодов и кратких квазирыночных фаз, в которых осуществляется обновление форм базовых институтов — сдач-раздач, жалоб, общественно-служебной собственности. Новый цикл хозяйственной эволюции России, который начался в ХХI веке, будет основан на синтезе доминирующего раздатка и компенсаторного рынка.

Многосекторная жилищная модель

Квазирынок свои возможности исчерпал. Главная задача новой жилищной стратегии — создание многосекторной жилищной модели на основе разнообразных организационных форм.

Бюджетные ресурсы следует сконцентрировать на создании жилищных секторов определенного типа застройки и стимулировании строительства того типа жилья, который будет востребован в качестве нового стандарта для основной массы населения. Для устойчивого развития жилищной модели необходимы как рыночный, так и государственный сектор. И именно массовое жилищное строительство на базе многосекторной жилищной модели с разными формами доступности создаст благоприятные условия для эффективного развития экономики.

Многосекторная модель включает:

  • частный сектор, сформированный через частное строительство, покупку, в т.ч. по ипотеке с рыночным процентом, а также через приватизацию и наследование;

  • муниципальный сектор социального жилья на бесплатной или частично платной основе для очередников, определенных законодательством РФ групп населения (с использованием механизмов «социальной ипотеки»), включающий также жилье социального найма;

  • госсектор на платной основе, с льготным процентом и длительной рассрочкой на 15–20 лет по регулируемым ценам («государственная ипотека»), а также на основе бесприбыльной аренды с правом выкупа по фиксированным ценам;

  • сектор корпоративного (нового ведомственного) жилья для служебного пользования и на платной основе по рыночным ценам. Заказчиком этого фонда могут выступать предприятия и организации всех форм собственности.

Госсектор в жилищном строительстве: госзаказ, госконтракт и государственная ипотека

Неотъемлемым элементом новой модели станет госзаказ на строительство определенного типа жилья с заключением госконтрактов. Госзаказ сформирует запрос на стандарт качества и объем жилищного строительства через конкурс среди подрядчиков. В контрактах с победителями конкурса фиксируется себестоимость и норматив рентабельности. Тем самым будет оказано существенное влияние на формирование предложения определенного типа застройки и определенной цены за кв. м. (табл. 1).

Таблица 1. Государственный и рыночный сектора жилищной модели

 

Признаки

Государство

Рынок

Управленческий механизм

Госзаказ на основе потребностей в кадрах

Частный заказ на основе платежеспособности

Базовые отношения

Госконтракт с фиксированными ценами

Частный контракт по договорным ценам

Формы обеспечения

Госипотека по схемам госцен и рассрочек

Частная ипотека по рыночным схемам

 

Возможно, что сторонникам «чистого» рынка это предложение покажется возвращением назад. Однако речь идет не об отказе от рыночных механизмов, а об их сосуществовании с государственными формами обеспечения жильем. Радикально изменить ситуацию можно только возобновив массовое строительство государственного жилья, распределяемого на арендных условиях между нуждающимися двух типов: социально незащищенными и госслужащими. Причем в госсекторе следует практиковать платные формы предоставления жилья, предусматривающие его постепенный выкуп (рассрочка до 20 лет по государственным ценам без процента и без первоначального взноса).

Специфика государственного жилищного сектора — в его целевом характере, т.е. в этом секторе оно только для лиц, работающих на государство в разных сферах (социальной, бюджетной, военной и т. д.). Для этих групп населения необходим механизм государственной ипотеки — покупки квартиры в рассрочку на условиях, которые будут определены государством.

Государственная ипотека за счет существенного снижения процента, низкого объема первоначального взноса, удлинения периода погашения кредитов сможет повлиять на формирование кадрового потенциала той или иной территории или отрасли.

В период выплаты жилье находится в условном владении и не является частной собственностью ее владельца. По завершении выплат — переходит в собственность. Работник сразу, а не после 10 лет ожидания в очереди, сможет получить жилье в ипотеку под низкий процент (в случае социальной ипотеки) или без процента (в случае служебной ипотеки) при обязательстве работать в течение определенного периода времени. Эти условия фиксируются как в ипотечном контракте, так и в трудовом договоре.

В случае рождения детей государство погашает задолженность работника в определенных пропорциях (например, в рамках программы для молодых семей). Если нанятый работник уже располагает приличным «ипотечным» жильем, высока вероятность регулярного прибавления семейства, стимулируемого не только жилищными условиями, но и бонусами демографической программы. Если же работник решил разорвать отношения с предприятием раньше оговоренного срока, то остаток суммы по ипотеке ему придется выплачивать по рыночной стоимости квадратного метра и по коммерческой процентной ставке, что должно быть зафиксировано в трудовом договоре в момент его заключения. (Новая жилищная модель как антикризисная мера // Регион: экономика и социология. - 2010. - № 2. - С. 203-222.)

«Генетический код» экономики

Жилищная модель всегда являлась органической частью раздаточной экономики России. Советская ее форма не была искусственным элементом плановой системы, а стала результатом длительной эволюции раздаточных институтов. Она воплотила все исторические формы секторов и механизмов жилищного обеспечения для осуществления процесса службы в России. Организация распределения построенных государством квартир осуществлялась как бесплатная раздача в порядке очереди по месту работы. (Жилье: рынок и раздача / Отв. ред. Т.И. Заславская ; ИЭОПП СО РАН. - Новосибирск : Наука. Сиб. отд-е, 1993. - 159 с.)

Советская жилищная модель раздаточного типа стала решающим фактором ускоренной индустриализации ХХ века, а обновленный жилищный раздаток с рыночным сегментом в 30-40% является необходимым условием быстрой и эффективной модернизации ХХI века.

В наблюдаемых преобразованиях жилищного сектора проявляется общая логика трансформационных процессов раздаточной экономики России. Сначала заимствуются институты и механизмы рынка из практики западных стран, однако по мере внедрения происходит их существенное перерождение в соответствии с природой российской экономики. Весь объем институциональных изменений приводит к системному эффекту — задумывался переход от раздаточной экономики советского типа к рыночной модели, а на самом деле происходит обновление базового ядра раздаточной экономики, с окончательным оформлением модели либерального раздатка в недалеком будущем.

В экономике либерального раздатка:

  • вертикально-интегрированные структуры сменят отраслевые комплексы с иерархическим подчинением;

  • государственный контракт заменит директивные распоряжения;

  • госзаказ и конкурсная основа распределения ресурсов придут на смену отраслевого натурального «фондирования»;

  • бюджетный хозрасчет отменит жесткую регламентацию статей затрат;

  • оплата результативности труда в отраслевом разрезе заменит выплаты на основе общероссийского штатного расписания;

  • жилищная модель будет сочетать механизмы частной и государственной (социальной) ипотеки, вновь разовьются сектора служебного и социального жилья с новыми правилами предоставления.

Результаты трансформации жилищной модели будут определяться ее раздаточным «генетическим кодом» в большей степени, чем это ожидается. Уже во многих регионах страны формируются агентства по госзаказу на жилье эконом-класса, Федеральный фонд содействия жилищному строительству начал разработку проектов типового жилья, подлежащих финансированию из бюджета, широко распространяется социальная ипотека для учителей и врачей. Например, в Кемеровской области 3 тыс. молодых семей получили государственное жилье с правом выкупа в рассрочку на 20 лет — без первоначального взноса и с беспроцентной рассрочкой по выкупу. В законы вносятся нормы о бесплатном предоставлении жилья ветеранам, военнослужащим, полицейским, многодетным семьям, инвалидам и т.д. И это только начало формирования обновленной модели жилищного раздатка.

Ольга Бессонова