• A
  • A
  • A
  • АБB
  • АБB
  • АБB
  • А
  • А
  • А
  • А
  • А
Обычная версия сайта

Новому жилью — новые правовые формы

Сформировался запрос общества на нового собственника жилья — способного к самоорганизации, ответственного. Именно жилищная сфера, по мнению генерального директора Института экономики города Александра Пузанова, могла бы стать школой самоорганизации для гражданского общества, при условии, что государственное стремление «урегулировать» не задавит своей мощью ростки общественных инициатив

Три развилки жилищной эволюции

Жилищная сфера и ее взаимосвязь с социальной политикой многообразна. Проблема самоорганизации граждан в ней — только одна из сторон этого взаимодействия. Однако именно на этом участке повседневной жизни домохозяйства принимают важнейшие финансовые решения, проходят настоящую «школу самоорганизации» — учатся принимать ответственные решения и видеть их последствия в ближайшей перспективе. Вполне вероятно, что от знаний и умений, полученных в этих «первых университетах» зависит и путь самоорганизации общества в целом, а также решение того, насколько финансовые цели и стратегии отдельных домохозяйств будут (или не будут) работать на цели и задачи модернизации экономики.

Процесс объединения на стадии строительства и для управления уже построенным многоквартирным домом (МД) за последние два десятилетия прошел три исторические «развилки» с последующим выбором дальнейшего пути.

Первой развилкой стал выбор модели организации собственников многоквартирных домов — модели кондоминиума, когда одна часть помещений (квартиры) находится в частной собственности отдельных лиц, а другая (лесницы, крыши и др. — в общей долевой собственности. Как показывает мировой опыт, такая «разделенная» собственность, обеспечивая большую защиту прав собственности владельцев жилых помещений, одновременно затрудняет процессы самоорганизации в многоквартирном доме.

Вторая развилка с относится к середине 1990-х гг. Была принята норма нового Гражданского кодекса о том, что независимо от намерений и желания человека с момента внесения пая он становится собственником МД. В итоге жилищные кооперативы превратились в некую промежуточную форму самоорганизации, которая распадается после полной выплаты паевого взноса первым из членов кооператива.

И, наконец, третья возможность — самоорганизации в формате организации собственников малоэтажного жилья в пригородах — остается нереализованным шансом. Между тем именно здесь мог бы возникнуть «инкубатор» самоорганизации, практическое воплощение которой с организационной точки зрения дело более простое, чем в формате многоквартирного дома. На деле же пригородные поселки превратились в зоны гражданских войн местного значения.

Почему же в ходе российских реформ был выбран такой путь с ориентацией на максимальное наделение граждан правами собственности на жилье? Одно из возможных объяснений состоит в том, что слабость институтов жилищной сферы, обострившаяся в начале 1990-х гг., сделала необходимыми самые жесткие гарантии прав пользования жилым помещением. Такой окончательной бумагой — «броней» — признавалась, как правило, собственность на жилое помещение. Было ли это представление отражением реальной слабости российских институтов или субъективным представлением политиков, о том, «за чем пойдут люди», требует дальнейшего исследования.

Самоорганизация a la nature

Тем не менее, процесс самоорганизации собственников жилья в России идет. Правда, по-разному. В крупных городах управление МД происходит зачастую без создания товарищества собственников жилья и других объединений. Жильцы выбирают членов собрания, те, в свою очередь выбирают управляющую компанию, которой и переходят полномочия ведения всех дел в многоэтажке. Такой способ управления выбран в 63% домах крупных городов.

В населенных пунктах с меньшим населением более развито непосредственное управление многоквартирными домами. Как правило, в таких зданиях квартир немного — иной раз и шести не наберется, а потому и договориться о совместном управлении с соседями бывает проще.

В последние годы наблюдался стремительный рост товариществ собственников жилья (см. диагр. 1). Однако ТСЖ все же не стали доминирующей формой управления многоквартирными домами. Кроме того, ТСЖ постепенно модифицируются. Товарищество выступает не столько как коллективный заказчик, взаимодействующий с управляющей компанией (УК), сколько как реальный управляющий хозяйства МД. Он сам выбирает подрядчиков и контролирует результаты их деятельности. Такая форма управления МД с теоретической точки зрения далека от идеальной, но на практике, скорее всего, отображает российские реалии и потребности собственников, склонных больше доверять самим себе, чем управляющим компаниям. Вот так и вышло, что, не подобрав на старте преобразований оптимальной модели управления многоквартирными домами, которых в нашей стране куда больше, чем во многих иных странах, сегодня мы оказались перед реальностью ручного управления МД, своеобразном натуральном хозяйстве в этой сфере.

Диаграмма 1. Динамика численности ТСЖ

Источник: презентация доклада Александра Пузанова

 

Как сделать жилье доступным

В то же время, в сфере жилищного строительства за последние два-три года произошли события, позволяющие надеяться на то, что проблема доступности жилья для россиян начнет решаться. Во-первых, на это возник запрос власти. Во-вторых, сформировался сегмент среднего и нижнего среднего класса, который нуждается в крыше над головой, но не может решить жилищные проблемы без помощи государства в том или ином виде. Приобрести жилье исключительно на рыночных условиях они не могут, но и обеспечить всех социальным жильем также затруднительно, да и нецелесообразно. Все же эта категория людей в состоянии осуществлять в определенном объеме накопления на цели улучшения жилищных условий. В-третьих, кризис создал проблему сбыта построенного жилья, увеличив тем самым спрос на те институты, которые могли бы гарантировать сбыт готового жилья. В-четвертых, возникла потребность на так называемые «спящие» институты, корни которых уходили в советское время. Это во многом было связано с накопившейся «усталостью» от не всегда удачных попыток адаптации институтов к новой реальности. Так возродился интерес к жилищно-строительным кооперативам, которые, как сказано выше, были превращены в промежуточную форму самоорганизации.

Все это привело к появлению достаточно проработанных законодательных предложений о развитии малоэтажной жилой застройки. А также повышении доступности жилья для граждан со средними доходами за счет снижения затрат на строительство при мобилизации ресурсов жилищных некоммерческих объединений — жилстройкооперативов, кооперативов малоэтажной застройки и товариществ индивидуальных застройщиков, в которых кооперативная собственность сохранялась бы на протяжении всего срока функционирования жилой недвижимости. Предполагается, что в сфере управления МД и малоэтажной жилой застройкой такие «хорошо забытые» формы самоорганизации, как жилищные кооперативы могут найти свою нишу.

Здесь могут работать две модели с разной степенью мобилизации этих ресурсов самоорганизации. Одна предполагает бесплатное предоставление земельных участков определенным нуждающимся в государственной поддержке категориям граждан, объединяющимся в кооперативы. Другая основана на деятельности института закрытых земельных аукционов для самостоятельно объединившихся граждан.

Представляется, что инициатором учреждения кооперативов первого типа станет государство и муниципалитеты. Однако после завершения строительства жилья и предоставления жилых помещений всем членам кооператива, сами эти организации будут отпускаться в «свободное плавание». Вероятно, в последующем получит развитие более опосредованная форма госучастия в создании ЖСК — содействие в создании кооперативов.

Для предотвращения реализации спекулятивных схем — такой риск неизбежен при бесплатном предоставлении земельных участков — предполагается введение специальной платы при продаже пая до предоставления кооперативом жилого помещения очередниками, которые получили землю бесплатно в закрытых кооперативах, учрежденных публичными органами. Также предполагается запрет на распоряжение кооперативом земельным участком, предоставленном на закрытом аукционе, до предоставления в пользование членам кооператива земельных участков и (или) жилых помещений (кроме залога и ликвидации), а также другие «антиспекулятивные» меры.

Как бы ни развивались на практике новые формы господдержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, необходимо помнить, что государственные меры не должны убивать на корню инициативу самих граждан, не мешать вырасти в обществе тому новому, что уже зародилось и могло бы окрепнуть. Именно так, к примеру, произошло на этапе создания Фонда реформирования ЖКХ. Фонд был создан тогда, когда во многих домах собственники квартир уже пришли к пониманию необходимости софинансирования капитального ремонта. Государство же своими действиями (обещанием бесплатных бюджетных средств, которых, очевидно, не достаточно для капитального ремонта всех многоквартирных домов в России), фактически заморозило зарождавшиеся процессы самоорганизации в этой сфере.

Александр Пузанов

Презентация к докладу Александра Пузанова на 7-й научной юбилейной конференции НИСП «Социальная политика: вызовы XXI века», 14 декабря 2010 г.

 

27 января, 2011 г.