• A
  • A
  • A
  • АБB
  • АБB
  • АБB
  • А
  • А
  • А
  • А
  • А
Обычная версия сайта

Почвенные ценности

Приватизация земли в России коснулась преимущественно земель сельскохозяйственного назначения. Правила игры в этой сфере настолько нечетки, что процесс утраты сельхозугодий продолжается, настаивает эксперт Госдумы Наталья Шагайда

Сельское хозяйство — это не только отрасль, это образ жизни большой части российского населения, место его занятости. Если ликвидировать поля и фермы, не улучшать условия труда в еще живом селе, не делать его привлекательным, тогда нужно разрабатывать новые модели двухэтажных вагонов электричек и строить дороги. То есть делать все, чтобы больше и быстрее перевозить бывшее сельское население на работу в задыхающиеся и разбухающие города. Причем, каждый день.

Если в поле не будет тракторов, то не нужны мастерские, пункты продажи техники, молочные заводы. А это все места работы местного населения. В общественных интересах сохранение мест занятости в селе, в бизнесе, с ним связанном, в том числе и недалеко от города, повышение равномерности размещения трудовых ресурсов, ограничение роста городов. Сохранение сельских ландшафтов — еще один общественный интерес.

Ловушки

Как у нас сейчас обстоит дело с учетом общественных интересов в отношении сельскохозяйственных угодий? Внешне все вроде бы в порядке. Основа для формулирования общественного интереса и вытекающей государственной политики есть — это ст. 9 и ст. 36 Конституции РФ. В Земельном кодексе РФ говорится, что сельскохозяйственные угодья «имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране». Федеральный закон от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» также содержит много ограничений всякого рода — перевод сельскохозяйственных угодий из одной категории в другую совершается в исключительных случаях. Такое решение принимает глава субъекта федерации, что должно затруднить уничтожение невосполнимого природного ресурса. Собственник участка бывшего колхозного поля, продавая участок, обязан предложить его субъекту федерации или муниципальному образованию (предусмотрено законом 24.07.2002 г. №101-ФЗ  «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Это дает возможность в последнюю минуту схватить ускользающий ресурс и сохранить его назначение.

Однако все эти ограничения и ловушки оказались на практике легко преодолимы. Можно перевести любое поле в земли населенных пунктов, не глядя на его уникальную почвенную ценность. Критерий запрета перевода земли в другую категорию — его кадастровая стоимость. Запрет действует лишь в том случае, если кадастровая стоимость земельного участка на 50% и более превышает среднюю по району. Правда, даже при этом есть несколько оговорок, когда можно и при этом условии.

Однако оценка кадастровой стоимости сделана по землям налогоплательщиков — сельскохозяйственных организаций, фермеров, а не по отдельным полям. Если бы и была оценка по полям, то в районе вряд ли найдется два поля, различающиеся по стоимости на 50% и более. По мнению специалистов, это возможно в очень ограниченном числе случаев.

Сейчас можно изменять черту поселения и включать туда сельхозугодья, даже если эти угодья и не соприкасаются с населенным пунктом. В Законе № 172-ФЗ сказано, что можно изменять категорию земли для реализации социально значимых проектов.

Можно изменять категорию земли через процедуру включения участка в черту населенного пункта, даже если поле в нескольких километрах от населенного пункта, без общей с ним границы, а включение этих полей в него не предусмотрено планом развития.

Можно поменять на смутных юридических основаниях вид разрешенного использования, оставить землю в категории сельскохозяйственного назначения, строить на поле якобы дачные дома, не отличимые от недачных, без ограничения их размера.

Без дискуссий

Общественная дискуссия о порочности, недопустимости такого положения даже не ведется. Очередной раз продлили положение Федерального закона от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного Кодекса Российской Федерации», по которому в любой момент любое лицо вправе обратиться с предложением о включении его участка в черту населенного пункта. Процедура принятия решения предполагает проведение слушаний, однако опущен вопрос о том, что делать, если жители территории выскажутся против?

Сколько земель изъято из сельскохозяйственного производства, насколько они были ценны, насколько серьезен ущерб для страны в долгосрочной перспективе от потери невосполнимого производственного ресурса, точно не знает никто.

Возможность в любом месте выхватить любой кусок земли и построить дома или продать участок под застройку привела к массовому захвату или скупке сельскохозяйственных угодий у собственников, которые получили их в ходе приватизации. Сельскохозяйственные организации, фермеры уже и не помышляют приобрести участок для сельского хозяйства не очень далеко от города, чтобы дешево довезти свою продукцию до рынка, это им не по карману, и их потенциальные городские рынки сбыта  захвачены.

Чиновничья арифметика

Государство и не подумало о своей обязанности сформулировать общественный интерес к сельскохозяйственным угодьям и пытаться его реализовывать через свою политику.

Так, в Московской области активный вывод сельскохозяйственных угодий начался под циничные речи подмосковных начальников об экономической нецелесообразности ведения сельского хозяйства в 60-ти километровой зоне от Москвы. Потому москвичи фактически простились со свежим молоком и зеленью с каплями росы.

Ответ легко увидеть, задав поиск в Интернете «услуги по изменению вида разрешенного использования или переводу участков из земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов». Виден и размах — сельскохозяйственные угодья попадают девелоперам в десятках, сотнях, тысячах гектаров, а услуги по переводу — по содействию в получении необходимых для этого подписей должностных лиц — измеряются в сотнях (для изменения вида разрешенного использования) и тысячах (при изменении категории земель) долларов за сотку.

Новые поселки под крылом старых

Федеральный закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ дал право преимущественной покупки земли субъекту РФ, даже если он, как вульгарный спекулянт, взял кусок поля, не глядя на его ценность, и продал. Это можно было бы понять, если бы субъект РФ покупал «плохое» поле, имея долгосрочный план развития территории, собирая земли для строительства объектов, предусмотренных долгосрочным, обсужденным, одобренным планом. Даже если субъект федерации «хорошее» поле купил, хочет порадовать граждан своей страны и продает им участки, каждому отдельно или уже сформированному коллективу будущих садоводов-дачников, то деньги, которые платят конечные покупатели участка, все попадают в бюджет.

Или этот субъект федерации предоставил бы землю фермеру для занятия сельским хозяйством — это было бы похоже на реализацию государственной политики. Но просто так наделить субъект федерации правом первоочередной покупки для того, чтобы он помогал богатеть отдельным лицам — это правильно?

Массовый вывод сельскохозяйственных угодий под застройку не может быть объяснен таким благим делом, как развитие малоэтажного строительства. Как правило, в этих новых поселках, формально числящихся в них, но в стороне от непривлекательных изб, будут проживать совсем сторонние для сел люди, они не будут здесь работать, оживляя экономическую жизнь. А потеря сельхозугодий ведет к потере имеющихся или потенциальных рабочих мест и в сопредельных бизнесах, в тех, которые занимались снабжением, ремонтом, обучением, переработкой сельхозпродукции и т.д.

В итоге — разбросанные произвольным образом поселки в пригородах без инфраструктуры, обезображенные ландшафты, обескровленные некогда сильные сельскохозяйственные организации,  забитые электрички, везущие сельских жителей в город.

У города Нью-Йорк и его жителей не меньше желания занять близлежащие поля штата, чем у Москвы и москвичей. Однако, как известно, ничего подобного там не делается.

При неясных критериях

Означает ли введение механизмов ограничения использования сельскохозяйственных угодий ограничение процессов развития территории, ее урбанизации? В отношении наиболее ценных земель (не по умозрительной кадастровой стоимости, а по почвенным характеристикам, размеру участка) — безусловно. Так же как и ограничения вклинивания поселков в поля, ведь они выводят дополнительную землю из сельскохозяйственного производства. Чем больше разбросанных поселков, тем больше нужно дорог, тем больше возникает тропинок, тем больше теряется урожая сельхозпроизводителя с полей от таких новых соседей. Очевидно, что и запрет на включение лежащего за километры от села поля в его границы должен быть принят, если такое не предусмотрено многолетним планом развития городов, поселков и сел. Возможно, и даже вероятно желательно, использование бизнесом малоценных земель, однако по заранее известному долгосрочному плану и с понятными правилами игры.

Какие сигналы посылает государственная политика в нашей стране? В этом году активно обсуждалась только одна мера — изъятие неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения. Мера может быть и разумная, но не для всей необъятной территории.

И это еще один повод для неформальных отношений, после которых не придется говорить, что у нас относятся к сельскохозяйственным землям как к ценному и невозобновимому производственному ресурсу.

Наталья Шагайда

Подробнее см. «Проблемы реализации государственной политики по сохранению сельскохозяйственных угодий в сфере сельского хозяйства», Научный вестниик ИЭПП.ру, № 31

14 января, 2011 г.