• A
  • A
  • A
  • АБB
  • АБB
  • АБB
  • А
  • А
  • А
  • А
  • А
Обычная версия сайта

Большая стройка

Административные барьеры на пути увеличения жилищного строительства правительство намерено устранить путем введения региональных планов застройки, реализация которых станет мерилом эффективности губернаторов. Сами же строители считают, что необходимы в первую очередь программы опережающего развития инфраструктуры, а для строительства социального жилья — выделение бесплатных участков, обеспеченных хотя бы минимальной инфраструктурой. Вопросы развития строительной отрасли в России стали предметом жарких дискуссий на V Всероссийском форуме «Стратегия развития жилищного строительства в России»

Форум состоялся 15–16 ноября 2010 г. в московском Экспоцентре. Выступивший на нем замминистра регионального развития РФ Константин Королевский напомнил правительственные планы: к 2020 году строить по 140 млн кв. м  жилья в год, т.е. по 1 кв. м на россиянина, причем 20% из этого объема сдавать в аренду. Пока же Минрегион готовится к отчету по строительству за 2010 г. К концу года будет сдано порядка 55–60 млн кв. м жилья, заложенного еще в экономически сложном 2008 г. Хотя не исключено, что итоговая цифра окажется и меньше, оговорился замминистра.

Президент Ассоциации строителей России Николай Кошман склонен верить последнему уточнению, его оценка — менее 50 млн кв. м, ведь кризис в строительной отрасли, по его мнению, до конца не преодолен, несмотря на предоставленную государством помощь.

Регионы-строители

Недавно утвержденный третий этап программы «Жилище» предусматривает выделение 3,5 млрд руб. на компенсацию процентных ставок инвесторам, которые будут развивать стройбазы. Для каждого субъекта Федерации будут утверждены погодовые плановые показатели, а самим регионам до Нового года предстоит разработать региональную программу жилищного строительства, рассказал о планах государства Королевский. Предполагается, что такие меры заставят регионы сократить административные барьеры в строительной отрасли, которые, по мысли представителя Минрегиона, зачастую закладываются самими муниципалитетами, производящими некачественную исходно-разрешительную документацию. Понятные и прозрачные условия  позволят инвесторам быстрее выходить на стройплощадку. Константин Королевский подчеркнул, что выполнение регионального планового показателя станет одним из основных критериев оценки деятельности губернаторов. На плечи последних и ляжет груз согласования интересов местных строительных компаний с региональной инвестпрограммой. Сегодня на одного россиянина в среднем приходится 20 кв. м жилья, а европейский уровень — 40 кв. м, подчеркнул Константин Королевский, однако догонять нам придется не только по площади, но и по качеству жилья.

Мода на малоэтажки

Более 60% средств по программам переселения в нынешнем году направлены в малоэтажное строительство, отметил глава Фонда содействия реформированию ЖКХ Константин Цицин. В следующем году предполагается довести этот показатель до 80%. В соответствии с государственными приоритетами в области жилищного строительства, малоэтажное жилье должно стать основой строительства в ближайшие годы. Именно «малоэтажка» имеет наилучшие перспективы на следующий год, в том числе и потому, что только она полностью соответствует, в отличие от многоэтажного строительства, требованиям 261 ФЗ об энергосбережении, вступающего в силу с 1 января будущего года.

V Всероссийский форум "Стратегия развития жилищного строительства в России"

Базой для малоэтажного строительства стали 400 уже работающих в стране заводов. Основной упор, по словам Цицина, будет сделан на трехэтажки. Такое строительство отличает скорость, высокое качество и низкая цена. Стоимость одного квадратного метра готового жилья в подобных проектах не превышает 20 тыс. руб. Об этом говорит опыт некоторых реализованных в регионах проектов, отметил глава фонда ЖКХ.

В поддержку малоэтажного строительства АИЖК запустило специальный ипотечный продукт «малоэтажное жилье», который предусматривает благоприятные условия кредитования граждан для приобретения или строительства жилых домов на территории организованной малоэтажной постройки, сообщил исполнительный директор по жилищному финансированию Андрей Шелковый. В подобных программах с АИЖК уже работают 28 банков, общий объем фондирования составляет 17,4 млрд руб., в работу вовлечены 59 объектов строительства. Понятно, что надо двигаться к более низким ставкам кредитования, но главная проблема все же в слишком высокой стоимости самого строительства, подчеркнул чиновник. Дорогие дома и квартиры не находят  покупателей даже при минимальном уровне процентных ставок.

За ценой не постоим

Цена на жилье — главный нерв разговоров про строительство. Интересы естественных монополий, вот тот барьер, который надо преодолеть для снижения себестоимости квадратного метра жилья, считает руководитель информационно-аналитического агентства Rway Александр Крапин. Цена на жилье эконом-класса должна быть справедливой, то есть соответствовать среднемедианным доходам домохозяйств. Средняя зарплата россиян за 2009 год — 17 тыс. руб., а среднемедианная — еще меньше. Но в госпрограммах сегодня нет четких определений доступности жилья. Двухкомнатная квартира в 54 кв. м., на которую так или иначе ориентируются госпрограммы — не тот стандарт, который отражает реальные потребности рынка. Однако инициативы федеральной власти по снижению себестоимости строительства жилья, признал  Крапин, дали свои плоды: в 55 регионах полная себестоимость строительства уже спустилась ниже отметки 30 тыс. руб.

Минрегион в ближайшее время внесет в Госдуму законопроект об изменении правил сдачи в аренду земельных участков для строительства жилья эконом-класса, заявил замминистра Минрегиона. Ведомство, согласно законопроекту, будет определять стартовую — среднерыночную — стоимость жилья, а на понижение будут играть участники торгов на право аренды земли под строительство, сказал Константин Королевский.

Профессор кафедры «Управление проектами и программами» РЭУ им. Г.М. Плеханова Геннадий Стерник призвал девелоперов пересматривать свою маркетинговую и ценовую политику, которая, по его мнению, привела к спаду в отрасли задолго до того, как кризис охватил другие сферы экономики. Строителям пора сменить слоган «строить мало и продавать дорого» на иной — «строить много и продавать много», поддержал коллегу Александр Крапин. По его мнению, возможно два сценария развития жилищного строительства — инерционный и модернизационный. Первый не приведет к увеличению объемов строительства эконом-жилья, а второй чреват существенным снижением рублевых цен на жилье, вероятно, на 50–60% от уровня пика, зафиксированного в сентябре 2008 г.

Пока не будет переизбытка жилья,  вряд ли мы дождемся снижения цен, возразил руководитель проекта «Российский Дом Будущего» медиахолдинга «Эксперт» Сергей Журавлев. А для реализации истинно модернизационного сценария, по его мнению, предстоит «перевернуть статистический учет и критерии оценки в строительстве».

Сами же строители, выступавшие на форуме, говорили о том, что лучшим стимулом выполнять планы правительства для них стали бы опережающие планы развития инфраструктуры, а для возведения жилья эконом-класса нужны бесплатная земля и базовая инфраструктура.

СНиПы и еврокоды

Этапом в  развитии российской строительной отрасли стал переход от лицензирования к саморегулированию. Следующий важный шаг, подчеркнул представитель Минрегиона — гармонизация российских СНиПов (строительные нормы и правила) с еврокодом. 25 из них будут приняты в этом году, а в работе, по словам Константина Королевского, еще 91 нормативный документ.

Однако некоторые новые СНиПы по-прежнему ссылаются на необходимость лицензии для строителей, отметил исполнительный директор Союза строителей железных дорог Дмитрий Филиппов, а многие имеют явно сырой вид. Евростандарты нужны нам в «первозданном» виде, считает Филиппов, как и нормы проектирования, удовлетворяющие потребности 28 стран.

Еврокоды — стандарты, более приспособленные для инноваций, однако их принятие открывает широкие возможности для экспансии в Россию западных строительных компаний и производителей стройматериалов, предупредил Сергей Журавлев.

Продолжил тему стандартов вице-президент ГК «Олимпийский» Юрий Тартышов, который отметил, что задачу построить и реконструировать в Сочи 5 млн кв. м в течение ближайших двух лет осложняет несоответствие российских экологических норм мировым стандартам. В основу новых национальных требований к нему, по словам топ-менеджера, лягут совместные разработки госкорпорации и Минприроды. Но уже сегодня, на сочинской стройке применяются преимущественно российские энергосберегающие разработки, отметил Тартышов.

Ирина Ильинская

19 ноября, 2010 г.