• A
  • A
  • A
  • АБB
  • АБB
  • АБB
  • А
  • А
  • А
  • А
  • А
Обычная версия сайта

Современные тенденции рынка найма жилья

Вышла в свет монография профессора ГУ-ВШЭ Елены Шоминой «Квартиросъемщики — наше "жилищное меньшинство": российский и зарубежный опыт развития арендного жилья». Это первая в России монография, посвященная квартиросъемщикам

Актуальным для миллионов квартиросъемщиков во всем мире всегда был и остается вопрос о том, кто сдает жилье и выступает домовладельцем. К этой категории относятся и частные лица, и крупные, в том числе и транснациональные компании. Сильными домовладельцами во многих странах мира остаются муниципалитеты.

Домовладельцы-наймодатели

С определенной долей условности можно разделить всех домовладельцев на две категории — «рыночные» и «социальные».

Как правило, домовладельцы владеют недвижимостью именно с целью получения прибыли. Собственно они и входят в категорию  «рыночных» домовладельцев, а дома, которыми они владеют, — в категорию «доходных домов».

К «социальным» домовладельцам относятся иные категории домовладельцев — муниципальные, общественные, для которых извлечение прибыли не является главной задачей. К ним можно отнести муниципалитеты и кооперативы,  церковь и общественные организации, такие как общество инвалидов или бесприбыльные жилищные кооперативы. Например, в Германии в собственности церкви находится 140000 различных жилищ, которые, как правило, предоставляются в найм несостоятельным семьям. В Швейцарии домовладельцами являются пенсионные фонды. В некоторых странах — профсоюзы.

В Англии существует особая группа «социальных зарегистрированных домовладельцев», к которым, как правило, относят «жилищные ассоциации». Есть такие социальные домовладельцы и в Нидерландах.

Типичным социальным домовладельцем является, к примеру, Стокгольмская кооперативная организация SKB, которая сдает квартиры членам своей организации.

То есть владельцем многоквартирного дома в различных странах могут выступать: частные лица,  государство, ведомство или муниципалитет, компания или ее отдельное предприятие, банк, пенсионный фонд, общественная организация (ТСЖ, ЖСК, профсоюз), строительная или риэлторская фирма.

На Западе «домовладельцы» — это  уважаемая категория предпринимателей, как правило, это достаточно состоятельные люди и богатые компании. Что, однако, не спасает от превратностей судьбы.

История  арендного сектора знает и случаи массового банкротства домовладельцев. Например, в середине 70-х в Нью-Йорке финансовый кризис и введение новых налогов на недвижимость привели к тому, что многие владельцы относительно небольших многоквартирных домов просто бросили свою собственность, оставив жителей-квартиросъемщиков на произвол судьбы.

Город был вынужден «взять на свой баланс» такие дома. Именно в тот период  муниципалитет Нью-Йорка стал самым крупным в городе домовладельцем весьма старого, дешевого, не престижного и требующего ремонта жилфонда.

Тогда же были разработаны специальные программы, в рамках которых муниципалитет поручал специальным агентствам работу с жителями. Специалисты этих организаций — социальные организаторы, психологи, менеджеры которые помогали жителям объединиться и создать в таких домах кооперативы.

В течение нескольких месяцев (а иногда и лет) они учили жителей разным жилищным премудростям (от расчетов квартплаты до ремонтных работ). В это время муниципалитет Нью-Йорка  капитально ремонтировал здание, а затем, когда жители были готовы взять его в управление, продавал им здание за символическую плату (1 доллар/кв.м).  Далее жители уже сами занимались управлением, а домовладельцем выступал жилищный кооператив. (Turetsky D. We are the landlords now. N.Y. Community Service Society of new York, 1993).

Муниципалитеты-домовладельцы

Во многих городах мира мощными домовладельцами являются сами муниципалитеты.

Муниципальное жилье появилось в разных странах мира в первой половине ХХ века. Инициатива его создания, как правило, исходила от социалистических правительств и  организаций рабочего движения. К примеру, в Великобритании муниципальное жилье появилось в начале ХХ века. Так, к 1914 году в графстве Дурхэм было построено 650–700 «муниципальных» зданий, что составило 25% всего жилого фонда графства.  Городские  власти Лондона  построили 12 тыс. зданий, а проживали в муниципальном жилье около 55 тыс. чел. Этот период был уже окрашен Октябрьской революцией, и многие изменения в жилищной политике Великобритании определялись «страхом большевистского влияния», которое правительство страны  пыталось предотвратить путем выделения больших средств на жилье и другие социальные нужды.

Согласно Акту Эдисона (Addison Act), принятому в 1919 году, муниципалитеты были обязаны провести исследование состояния жилого фонда и начинать строить муниципальное жилье, используя бюджетные средства. За период с января 1919 г. по март 1923 г.  муниципалитеты построили 154,5 тыс. домов.

Первое муниципальное жилье, построенное в 20-е годы в виде отдельных односемейных коттеджей, было предназначено, в первую очередь, для бывших военнослужащих  и их семей. Однако квартплата в них была достаточно высокой, и в большинстве районов Великобритании муниципальное жилье стало жильем для относительно благополучных небольших семей клерков, квалифицированных рабочих, имеющих стабильные заработки. Существование муниципального жилья сразу же вызвало большие дебаты о его предназначении. К примеру, в Дурхаме, муниципалитет  установил максимальный уровень семейных доходов, при котором семья могла обратиться за муниципальным жильем — 300 фунтов. Высокая квартплата означала, что лишь немногие из очередников (например, в Бристоле их было 30 тысяч) могли реально воспользоваться муниципальным жильем.

Правила проживания в муниципальных домах были практически такими же, как и в домах, принадлежавших частным домовладельцам. Задержка с внесением квартплаты в муниципальных домах, также как и в частных, приводила к судебным искам и выселению. В  ряде городов профсоюзы выступали защитниками квартиросъемщиков и оплачивали штрафы, сохраняя за квартиросъемщиками их квартиры.

В 1924 г. впервые было сформировано Лейбористское правительство, которое  приняло новый Жилищный Закон (Housing Act). Этот закон восстанавливал жилищные субсидии на строительство муниципального жилья, которые были отменены в 1923 г., и ограничивал уровень квартплаты.

В Жилищном законе впервые говорилось о том, что муниципальное жилье предназначено для широких слоев британского общества. К 1933 году было построено более 500 000 муниципальных домов (речь идет о домах на одну-две семьи).

В начале 30-х годов впервые возникли льготы на оплату жилья в зависимости от уровня доходов семьи. Например, в Лидсе, где впервые была применена такая схема, около 11% квартиросъемщиков были освобождены от квартплаты, тогда как сравнительно обеспеченные жители платили более высокую квартплату.

После II Мировой войны, когда нужно было восстанавливать разрушенное войной, муниципальное жилье стало развиваться особенно быстро. Например, в Англии в период между  1945 и 1965 годом местные власти построили 2,9 млн единиц жилья (односемейных домов и квартир), тогда как частный сектор — только 2 млн.

В 1980 г. на долю муниципалитетов Великобритании приходилось не менее 30% всего жилфонда. В конце ХХ века количество муниципального жилья в Великобритании стало сокращаться за счет, во-первых, приватизации муниципального жилья, во-вторых, массовой передачи его другим социальным домовладельцам. Однако и сейчас в Великобритании на балансе муниципалитетов сохраняется  еще 2,8  млн арендных муниципальных жилищ (квартир и небольших двухэтажных домиков), что составляет около 15% жилищного фонда.

Весьма знаменательна и история муниципального жилья в Вене. (Москвина Е. «Красная» Вена). Начало ХХ века знаменовалось ужасающими жилищными условиями в доходных домах Вены. Причиной стала индустриализация и связанный с ней спрос на жилье в столице. Арендная плата росла не по дням, а по часам. Беднейшие слои населения не могли позволить себе аренду такого дорогого жилья. Только кровать, снимаемая на ночь, которую иногда делили рабочие, занятые в разные смены, тёмные квартиры без света, воды и туалета — таковы жилищные условия рабочих в Вене того времени. Туберкулёз становится массовым и даже получил название «венской болезни».

Хуго Брайтнер, бывший директор банка, а с 1922 г. муниципальный советник по финансам, был инициатором перераспределения капитала с помощью так называемых «налогов на богатство». Он настаивал на сохранении «налога на увеселения», введении налог на деликатесы,  на автомобили и скаковых лошадей. Особенно известным стал налог на жилищное строительство. При этом владельцы дворцов вынуждены были платить существенно больше, чем владельцы квартир. Это был целевой налог,  деньги, собранные таким образом, направлялись на строительство муниципального жилья в Вене. Высокие штрафы грозили тем, кто пытался скрыться от налогов или платил их не вовремя. Благодаря этим жёстким мерам венскому правительству удалось изменить жилищную ситуацию. Только за 14 лет в Вене было построено 61175 квартир, многие — в больших жилищных комплексах.

И сейчас муниципалитет Вены остается крупным домовладельцем. Принадлежащий ему жилфонд составляет 220 тыс. квартир (Michael Ball. European Housing Review, February, 2009).

В Германии 2,7 млн квартир находится в собственности муниципальных жилищных компаний. В Финляндии муниципалитеты владеют  55,4%  арендного жилья или 210 тыс. жилищ. Муниципалитеты владеют многоквартирными домами практически во всех странах, где есть арендный жилфонд, или оплачивают квартиры в домах других домовладельцев, например, в Финляндии или Норвегии.

Таким образом, в начале ХХI века муниципалитеты остаются сильными домовладельцами во многих странах мира.

Промышленные компании-домовладельцы

К весьма специфическим, но достаточно распространенным домовладельцам можно отнести промышленные компании. Во многих случаях именно работодатель брал на себя функции домовладельца, предоставляя жилье своим работникам. Например, в 1833 году в  Англии «Фабричная комиссия» докладывала о 168 из 881 больших фирм, которые обеспечивали жильем своих работников и около 20% всех фирм оказывали своим рабочим хотя бы некоторую помощь в решении жилищных проблем. Джозеф Роунтри (Joseph Rowntree) разработал свою концепцию и построил в 1904 году  деревню  New Earnswick, которая стала образцом  нового типа поселения. Жители здесь принимали участие в решении многих вопросов местной жизни как настоящая самоуправляемая община (она существует в таком же качестве до сих пор).

В ряде отраслей, таких как железнодорожный транспорт, работодатели также использовали «жилищную политику» для лояльности к компании. Жилье было частью практически «феодальной» системы, предполагавшей ежегодное подписание трудового договора. Такая система существовала в этой отрасли промышленности вплоть до середины прошлого века.

Известна своей многолетней заботой о жилищных и социальных условиях своих рабочих и английская кондитерская компания Кэдберри.

Такая же ситуация существовала во многих других странах мира. Однако в то время предоставление работодателем жилья было характерно, в первую очередь, для  предприятий угледобывающей, горнорудной и других отраслей промышленности, тесно связанных с природными ресурсами и расположенными вне сложившихся городов. Такие поселения, полностью зависимые от предприятий, на Западе называют «города компаний» (Company-towns). Они и сегодня продолжают существовать, хотя их число за последние годы резко сократилось.

Строительство домов для своих рабочих законодательством ряда стран вводилось  в обязанность предпринимателя (например, в Норвегии после первой мировой войны). В Германии были приняты государственные законы о создании ведомствами жилья для госслужащих и об обязательствах предпринимателей  по созданию жилья для рабочих.

До сих пор существует сектор ведомственного или корпоративного жилья, предоставляемого компаниями для своих рабочих, например, в Финляндии он составляет около 2% от всего жилфонда — более 10% арендного жилья (39 тысяч квартир).  В Японии корпоративное жилье составляет 3,2%. Снова развертывается дискуссия в Казахстане о льготах тем промышленным компаниям, которые приобретают служебные квартиры для сотрудников.

Домовладельцы — частные лица

За рубежом старые частные риэлтерские компании  и частные лица владеют огромным жилфондом в городах мира. Известно, что именно частным домовладельцам принадлежит до 70% арендного жилья, в Финляндии — 53%, Швеции — около 50%, Италии 68% арендного жилищного фонда и т.д.

В Германии 10 миллионов единиц арендного жилья принадлежит очень небольшим компаниям или частным лицам, в основном на  западе страны. Большое число мелких домовладельцев связано с привлекательным налоговым законодательством. И почти четверть собственников  квартир (односемейных домов) «пускает к себе квартирантов».

Интересно, что и во Франции основной арендный жилищный фонд  находится в руках не частных компаний, а именно частных лиц. Их доля составляет 93% всего арендного жилья.

В разных странах мира ситуация очень пестрая, однако, все-таки большинство частных лиц сдает собственные дома и квартиры, а не муниципальные (как это случается в России). К тому же сдают эти квартиры чаще всего через специальные риэлтерские агентства. Так, через специализированные агентства сдаются квартиры в и дома в Берлине. В Лондоне квартиры и дома можно снять исключительно через агентства.

Такая же ситуация в Австралии, где агентства берут за свои услуги 7% годовой квартплаты. В Париже основная особенность рынка аренды жилья — контроль государства за ценами на сдаваемое жилье. Существуют жесткие госрасценки, поэтому наймодатели не могут необоснованно повышать плату.

В некоторых западных странах, например, в Исландии, жителей поощряют различными налоговыми льготами сдавать часть своих просторных односемейных домов.

Расцвету сдачи жилья частными лицами содействует и сокращение социального и муниципального жилья. Этому способствует в последнее время и нехватка средств у многих муниципалитетов, которые стали продавать свой муниципальный жилфонд частным компаниям, например, такие процессы начались в Швеции, Германии, Великобритании.

В России пока почти нет иных домовладельцев, кроме муниципалитетов и некоторых крупных частных компаний. Но они уже появляются, и, вероятно, в обозримом будущем их  число будет существенным. Однако пока такая практика еще не набрала обороты.

Содержание, введение и первая глава книги

Елена Шомина

Автор текста: Шомина Елена Сергеевна, 21 мая, 2010 г.