• A
  • A
  • A
  • АБB
  • АБB
  • АБB
  • А
  • А
  • А
  • А
  • А
Обычная версия сайта

Время застройщика

Год назад в разгар кризиса власти заявляли, что в 2010 году в стране появится федеральная стратегия массового строительства жилья. Дискуссии на эту тему был посвящен состоявшийся в апреле IV Всероссийский строительный форум

Участники обсуждения отмечали, что вектор основных изменений располагается в сфере земельных отношений и предполагает кардинальное изменение способа предоставления участков для застройки.

Замдиректора департамента имущественных отношений Минэкономразвития Михаил Бочаров в своем докладе сообщил, что механизм так называемого «предварительного выбора» в схеме выделения участков под застройку должен быть заменен проектом планировки территорий. При наличии такого проекта не потребуется при выделении земельных участков получать согласования во всех органах власти. Другой важный раздел преобразований в порядке предоставления земельных участков — это определение списка случаев, когда земельный участок предоставляется без торгов. Есть очевидные общественные нужды, когда торг неуместен, например, при выделении участков под строительство больниц или детских садов.

Потребности в участках крупных инвестпроектов также имеют свои особенности. Участок, пригодный для строительства атомной станции вряд ли будет пригоден для размещения автозавода и наоборот. То есть, подчеркивает Михаил Бочаров, при разработке нового механизма выделения участков необходимо найти ту «золотую середину», которая позволяла бы предоставлять землю крупным инвесторам на условиях каких-то преимуществ и без конкурса, а средним и мелким инвесторам — преимущественно через торги.

Действующий сейчас предварительный выбор — это образование участка, определение его разрешенного использования и одновременное решение имущественных вопросов. И это не вполне верный подход — увязывать вопрос о возникновении прав на земельный участок с вопросом о его разрешенном использовании, считает Михаил Бочаров.

Предполагается постепенно отойти от деления земель на категории и перейти к зонированию территории, упростить управление земельными ресурсами, без двойного порядка, повторяющего друг друга.

Это существенно упростит ведение кадастра и регистрацию прав, устранит споры по поводу разрешенного использования земельного участка. В конечном итоге послужит развитию рынка земли, поскольку разрешенное использование — одно из ключевых свойств земли. Чем проще оно устанавливается, чем проще определяется, тем яснее инвесторам судьба земельного участка, тем больше инвестиционный интерес и больше собственно земельный рынок.

Планируется даже создание учреждения для поиска и образования земельных участков, которые принадлежат как муниципалитетам или регионам, так и прочих свободных, не разграниченных государственных земель, с тем, чтобы как можно больше земельных участков уже в готовом состоянии предлагалось для участников земельного рынка.

Как совместить года перемен и тишины

Однако менять категорию земли при отсутствии документации по зонированию территории — все равно, что бросаться с головой в омут. Ныне действующий институт, может быть, плохой, но это хоть какой-то институт, в том числе и для решения имущественных, природоохранных  и других вопросов. Отменять его можно после того как в значительной части страны будет принята документация по зонированию территории и будет создан классификатор видов разрешенного использования и соответствующих им категорий земель.

На делении земель по категориям построены действующие Земельный и Лесной кодексы, понятие категории земель заложено в гражданском, в налоговом, в градостроительном законодательстве. То есть изменение порядка выделения участков требует, как заметил докладчик, «написание трех кодексов в новой редакции и существенное изменение еще в четырех других кодексах. Не говоря про 38 законов, которые упоминают категорию земли как институт, в них тоже нужно внести правки».

Вектор планируемых изменений — радикальный, отметил один из участников обсуждения, — «еще полгода назад неоднократно слышал, что, все ровно наоборот, —  предполагается ужесточение правил перевода земли из одного целевого назначения в другое, вдруг, бац — и мы обсуждаем полный либерализм».

Представитель Минэкономразвития пояснил в ответ, что дело ведь не столько в самих закрепленных категориях земель, столько в плохих институтах, в отсутствии иных правил развития. «Любого использования земельного участка по усмотрению застройщика не готовится, — предостерег от таких надежд Михаил Бочаров. — Главное, не будет двойного решения вопроса: переводом земель занимается правительство, а потом правилами землепользования занимаются органы местного самоуправления. У каждого — свое видение. Каждый из них может выступить гробовщиком инвестиционного процесса».

Допустим, продолжил Михаил Бочаров, правительство соглашается на перевод лесных земель в земли для промышленности, а органы местного самоуправления потом находят, что застройки никаких промышленных объектов здесь не предполагается. Чтобы избежать таких, явно нелепых, случаев, и предполагается уйти от понятия категории земли. Но это будет длительный путь, предупредил эксперт.

«Время» застройщика — то тащится, то мчится. Если механизмы землеотвода предстоит совершенствовать явно неспешно, то действующие правила земелепользования за последние два года три раза изменились. Между тем процесс проектирования занимает как раз два года. Застройщик, завершив процесс проектирования, приходит за выдачей разрешения с документом, который  заведомо не отвечает изменившимся требованиям землепользования.

На это Михаил Бочаров ответил предложением ввести алгоритм «приостановки времени», используемый в ряде европейский стран. Так, в Германии, в Швеции, в Бельгии и в ряде других стран действует запрет на изменение разрешенного использования в течение ряда лет. Это «года тишины», которые дисциплинируют органы местного самоуправления.

Совсем безхозны

Попытка решить проблему инфраструктуры в рамках федеральной целевой программы «Жилище», в которой есть подпрограмма «Обеспечение участков инженерной инфраструктуры», пока остается попыткой. Хотя и выделялись миллиарды рублей в качестве государственной поддержки на строительство сетей, это были лишь меры стимулирующего характера, предусматривалась компенсация процентной ставки по кредитам. Однако  большая часть этих средств вернулась в бюджеты как нереализованная. Деньги выдали, а подготовиться к их освоению, как всегда, не успели.

Советник генерального директора Фонда содействия реформированию ЖКХ Сергей Мирошников полагает, что не все упирается в дороги и обратил внимание на то, что в России 55% всего строящегося жилья приходится на индивидуальное малоэтажное строительство, причем, даже в кризисный 2009 год эта цифра не снижалась. Тогда как число выданных субъектов РФ разрешений на строительство многоквартирных жилых домов сократилось более чем на 25%.

В 67 регионах России имеется более 400 предприятий по производству строительных материалов и конструкций для малоэтажного строительства, значительная часть которых работает по современным технологиям мирового уровня.

Пример успеха — Башкортостан, где стоимость квадратного метра готового жилья в малоэтажном строительстве не превышает 20 000 рублей. Однако в эти 20 000 рублей все же не вошли сети и инфраструктура в виде дорог, разъездов, проездов, освещение улиц и другого инженерного обеспечения —  Башкортостан взял эти расходы на себя.

А вот в Якутске многокилометровые сети сегодня почти или совсем бесхозны. И на вопрос: «Что делать?» удовлетворительного ответа пока нет.

Стратегии нет

Сегодня в России стратегии жилищной политики нет, заявил руководитель Департамента развития строительства и строительных технологий, промышленных строительных материалов Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) Андрей Старовойтов.

Докладчик привел следующие данные: 4% граждан получают жилье с помощью государства (в основном очередники), и доля таких лиц постоянно сокращается. Не секрет, что социальное жилье нигде, кроме десятка крупных городов, не строится уже давно. Менее 2% пользуются государственной поддержкой в форме сертификатов (военнослужащие, переселенцы с Севера, вынужденные переселенцы — см. Рис. 1).  Выходит, государство за счет разных уровней бюджета обеспечивает жильем менее 6% населения, делая это медленно и сложно. Очередь при нынешних темпах ее реализации растянется на 30 лет.

Рисунок 1. 

Количество семей граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий

Около 10% граждан имеют возможность купить жилье на рынке, около 15% семей — с помощью ипотеки. Государство ставит задачу намного увеличить эту цифру, но при нынешнем состоянии рынка эти задачи пока труднореализуемы, говорит эксперт.

Более половины населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий, ни в одну из этих категорий не входит, и для них сегодня не предложено никаких работающих схем. Абсолютно никаких, посчитал нужным уточнить докладчик (см. Рис. 2).

Рисунок 2. 

Структура рынка жилья

Документ под названием «Стратегия массового развития жилищного строительства» рождается в недрах федеральных органов уже много лет, поручение президента и премьера было дано давно. «Четыре редакции я уже читал, к сожалению, каждая следующая хуже предыдущей. Прежде чем принимать такой документ, должна быть федеральным законом определена государственная жилищная политика. И уже под эту политику разрабатывать документы стратегического или тактического уровня. Ключевым в этом документе должен быть естественный переход от массового многоэтажного жилищного строительства к массовому малоэтажному жилищному строительству. Никаких препятствий, кроме искусственно придуманных, здесь нет», — считает Андрей Старовойтов.

Необходимо создание на рынке массового некоммерческого застройщика (см. Презентацию). Кстати, в большинстве стран Скандинавии почти половина жилищной застройки ведется некоммерческими застройщиками.

Одно время в Госдуму каждую неделю приходило по 2–3 законопроекта из законодательных органов субъектов федерации с предложениями внести изменения и расширить категории граждан, которым предоставляются земельные участки бесплатно, рассказал Андрей Старовойтов. И не только граждан, но и юридических лиц. Пока эти предложения отвергаются с достаточно странной мотивировкой, считает эксперт. Как правило, заключение правительства звучит так: доходы от продажи земельных участков являются основной частью наполнения муниципальных и региональных бюджетов, поэтому нельзя таким образом нарушать бюджетное устройство страны. Это достаточно цинично, говорит эксперт.

Публичная власть, особенно в вопросах градостроительства, свою функцию не выполняет. Или выполняет очень неохотно.

Массовыми стали случаи, когда земельные участки сельхозназначения выкупаются застройщиками, которые правдами и неправдами переводят эти земли в категорию земель поселений, на них достаточно быстро делается мастер-план или генплан, с которым застройщики приходят к местной власти и требуют им эти документы согласовать. Местная власть, которая фактически должна этот процесс сама вести, получая таким путем новую застройку, хватается за голову и старается такое строительство не допустить, мотивируя тем, что нет сетей, нет дорог, нет социальной инфраструктуры — ничего нет.

«Считаю, что должно быть все ровно наоборот. Никогда не поверю, что в муниципалитетах нет денег на генплан. Кто хочет — делает его, кто не хочет — не делает. В итоге федеральная власть вынуждена неоднократно переносить сроки по обязательной разработке генпланов. Теперь их перенесли опять на 1 января 2012 года. Это непорядок», — говорит Старовойтов.

Наталья Гетьман

Презентация к выступлению А.Старовойтова

7 мая, 2010 г.