• A
  • A
  • A
  • АБB
  • АБB
  • АБB
  • А
  • А
  • А
  • А
  • А
Обычная версия сайта

Где с жильем нет проблем

Жилищная политика не должна быть унифицированной, т.к. региональные рынки недвижимости в России определяются состоянием экономики региона и его демографическими тенденциями, считают исследователи из фонда «Институт экономики города» Н.Б. Косарева, А.А. Туманов и Д.С. Сиваев

Исследователи представили свой доклад «Исследование региональной структуры рынков жилья в России» на международной научной конференции ГУ-ВШЭ. Они отмечают, что  большинство исследований, которые кладутся в основу госполитики, основаны на унифицированном подходе к изучению рынка жилья в стране. Исследователи предложили предлагают подход, который учитывает региональные тенденции.

Методология

Классификация регионов была выстроена на основе трех параметров: уровня  потребности  жилье в регионе, уровня предложения жилья на первичном региональном рынке жилья, и степени доступности жилья в субъекте РФ. Первый параметр оценивался при помощи показателя обеспеченности общей площади жилья (кв.м/чел), рассчитанного без учета ветхого и аварийного  жилья на душу населения (данные — Росстат за 2008 г.).

Второй — при помощи среднегодового показателя ввода жилья на душу населения, рассчитанный по данным Росстата за 2006–2008 гг. (тыс. кв.м/чел). Третий — при помощи оценки доли семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, рассчитанного институтом на основании данных Росстата, Банка России, АИЖК за 2008 год. Далее все субъекты РФ были разделены на 3 группы по каждому из параметров. Классификация проводилась в соответствии с актуальным административно-территориальным делением России. Ввиду отсутствия данных, из анализа были исключены Республики Чечня, Ингушетия и Чукотский автономный округ.

81 субъект РФ были разделены на регионы с высокой потребностью в жилье, средней и низкой. В каждой группе были выделены регионы  с высоким, средним и низким предложением недвижимости.

Регионы с высокой потребностью в жилье

Предложение жильяДоступность жилья
НизкаяСредняяВысокая
НизкоеРеспублика Алтай
Республика Тыва
Кабардино-Балкарская республика
Забайкальский край
Республика Бурятия
Республика Дагестан
Республика Саха (Якутия)
Среднее  Ямало-Ненецкий АО
Высокое Астраханская областьХанты-Мансийский АО

Исследователи отмечают, что эту группу попали нефтедобывающие регионы, которые характеризуются высокой потребностью в жилье, высокой доступностью и относительно высоким предложением. «Такая ситуация свидетельствует о  высоком потенциале развития данных рынков, который обеспечивается сочетанием высокого уровня доходов населения, активностью строительной отрасли, а также большой потребностью в улучшении жилищных условий», — указывают авторы.

В эту же группу попали республики Алтай и Тыва, характеризующиеся потенциально высокой потребностью в жилье, которая не реализуется из-за низкой платежеспособности населения и низкой доступности жилья. «Это свидетельствует о плохом состоянии рынков в данных регионах, — отмечают специалисты Института экономики города. — В них низкая обеспеченность жильем сопровождается минимальной активностью на рынке как со стороны спроса, так и со стороны предложения (доля сделок с жильём ниже средней по России: Алтай — 3,6 %, Тыва — 3,4%».

В этой группе регионы Северного Кавказа (Дагестан, Кабардино-Балкария) и Дальнего Востока (Якутия, Бурятия и Забайкальский край) описываются низким предложением жилья, но высокой потребностью. Однако доступность недвижимости в этих регионах — высокая или средняя. Это объясняется тем, что платежеспособные домохозяйства не стремятся приобретать жилье (что подтверждается миграционным оттоком населения во всех регионах данной группы, кроме Дагестана).

Регионы со средней потребностью в жилье

Предложение жильяДоступность жилья
НизкаяСредняяВысокая
НизкоеАлтайский край
Владимирская область
Волгоградская область
Ивановская область
Иркутская область
Кировская область
Костромская область
Приморский край
Республика Адыгея
Республика Карелия
Республика Мордовия
Удмуртская Республика
Амурская область
Брянская область
Курганская область
Пермский край
Республика Калмыкия
Республика Хакасия
Тульская область
Ярославская область
Архангельская область
Еврейский АО
Камчатский край
Карачаево-Черкесская республика
Магаданская область
Мурманская область
Республика Коми
Сахалинская область
Хабаровский край
Среднеег. Москва
Калужская область
Нижегородская область
Новосибирская область
Республика Мари Эл
Ульяновская область
Вологодская область
Оренбургская область
Орловская область
Пензенская область
Ростовская область
Рязанская область
Самарская область
Саратовская область
Томская область
Кемеровская область
Красноярский край
Омский край
Свердловская область
Ставропольский край
Тамбовская область
Челябинская область
Высокоег. Санкт-Петербург
Краснодарский край
Чувашская республика
Белгородская область
Калининградская область
Республика Башкортостан
Ненецкий АО
Республика Татарстан
Тюменская область

Две трети обследуемых регионов России (60) относятся к группе со средней потребностью в жилье. Внутри нее выделяются субъекты, жилищные рынки которых по результатам классификации относятся к весьма благополучным (высокое предложение и высокая или средняя доступность) или просто благополучным (среднее предложение и такая же потребность). Это, в первую очередь, нефтедобывающие регионы (Татарстан, Башкирия, Тюмень, Ненецкий АО), затем — динамично развивающиеся Белгородская и Калининградская области, в которые едут на постоянное место жительство сограждане из других субъектов РФ.

Однако ситуация в регионах, отличающихся средним уровнем потребности в жилье, низким предложением и низким уровнем доступности, диаметрально противоположная. В данную подгруппу входят преимущественно депрессивные субъекты Центральной России, Поволжья, Алтайский край, Приморский край, Республики Карелия и Адыгея.

Северные (Астрахань, Мурманск) и дальневосточные регионы (Камчатка, Магадан) страны характеризуются средним уровнем потребности при высокой доступности, но низким предложением на рынке жилья. Такая ситуация объясняется тем, отмечают Косарева, Туманов и Сиваев, что население регионов не нацелено на приобретение жилья из-за тяжёлых условий жизни и желания переехать в центральную часть России.

Москва и Санкт-Петербург входят в инвестиционно привлекательную подгруппу регионов наравне с Краснодарским краем, Чувашской республикой, Калужской, Нижегородской и Новосибирская области. Все эти регионы относятся к инвестиционно привлекательным, и имеют высокий или средний уровень предложения жилой недвижимости. «Однако сдерживающим фактором для развития данных рынков является низкая доступность жилья, причиной которой выступает высокий уровень цен (Санкт-Петербург, Краснодарский край, Москва) или недостаточно высокие доходы населения (Чувашская республика)».

Последняя подгруппа — преимущественно регионы центральной России (Вологодская, Оренбургская, Орловская, Пензенская, Ростовская, Рязанская области), рынки жилья которых оказываются средними по всем параметрам.

Регионы с низкой потребностью в жилье

Предложение жильяДоступность жилья
НизкаяСредняяВысокая
НизкоеТверская областьПсковская областьРеспублика Северная Осетия — Алания
Смоленская область
Среднее Воронежская область
Новгородская область
Курская область
ВысокоеЛипецкая область
Ленинградская область
Московская область 

Число самых благополучных регионов — 7. Причем ситуация в Московской и Ленинградской области кардинально отличаются от ситуации в городах федерального значения. «Это подчеркивает тот факт, что московский рынок сильно ограничен, в то же время расположенный по соседству рынок Подмосковья способен предоставить застройщикам достаточно большой выбор земельных участков, что во многом предопределяет более высокую степень доступности жилья и более высокое предложение жилья на рынке», — делают вывод исследователи. Процессы на рынке северной столицы и области схожи с Москвой, однако контраст «не столь велик».

Республика Северная Осетия-Алания, Курская и Смоленская области, согласно этой классификации характеризуется весьма низкой активностью платежеспособных домохозяйств и относительной насыщенностью спроса при данном уровне доходов населения. Это — свидетельство застоя рынка, который может негативно влиять на экономику регионов и в будущем может привести к ухудшению ситуации с доступностью жилья в более благополучных регионах. Данная закономерность уже была обнаружена в Тверской и Псковской области (Новгородская и Воронежская области находятся в «промежуточном положении»). Если рынки этих регионов будут динамично развиваться в дальнейшем, они имеют возможность присоединиться к Московской, Ленинградский и Липецкой областям, заключат исследователи.

Подготовил Дмитрий Крылов

Н.Б. Косарева, А.А. Туманов и Д.С. Сиваев «Исследование региональной структуры рынков жилья в России»

23 апреля, 2010 г.