• A
  • A
  • A
  • АБB
  • АБB
  • АБB
  • А
  • А
  • А
  • А
  • А
Обычная версия сайта

Доступное жилье — социальное

Кризис выявил, что потребуется принципиально новое решение жилищной проблемы. Сформировать новую жилищную политику в стране еще предстоит, считает Андрей Широков, председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства.

Правительство готово вливать новые миллиарды на оживление рынка жилищного кредитования, но есть серьезные сомнения в том, что этих денег хватит для нового старта. А если они и сработают по назначению, то это может привести только к подъему цен за квадратный метр. Следовательно, нам еще предстоит сформировать новую жилищную политику в стране, собирая предложения по ее формированию. 

Время кризисов — время поисков новых решений. Строить ежегодно 120–140 млн кв. м жилья, т.е. по 1 кв. м на человека, в связи с кризисом будет трудно досягаемой задачей. Задела для появления 80 млн кв. м. в 2010 году, как планировалось в документах Правительства РФ — нет.

По официальным данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) проблемными сегодня считается 60 000 ипотечных кредитов на сумму 990 млрд руб. Государство в 2010 году собиралось выделить 250 млрд руб. на поддержку ипотеки. Согласно Центру независимых экспертов, этих 250 млрд руб. хватит лишь на то, чтобы откупить на рынке 3% предложений. Это неплохо, но к решению задачи строительства массового доступного жилья не имеет никакого отношения. В лучшем случае это может оживить ограниченный сектор льготной ипотеки, например, для военных, для многодетных семей. А что такое льготные ипотеки? Это суррогатная система, при которой часть средств вносит государство, часть — будущий собственник. В дальнейшем получаем проблемы, связанные с управлением данной недвижимостью, т.к. новосозданный по данной схеме собственник жилой недвижимости не имеет необходимых средств для ее содержания.

Сегодня в России 15 млн кв. м ветхого жилья. Средства Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (будет действовать до 2013 года) позволят ликвидировать, думаю, не более 30–40% ветхого жилья. При этом количество ветхого жилья из года в год увеличивается. Если в 2007 году правительство перед Фондом ставило задачу по ликвидации 11,7 млн кв. м ветхого жилья, то сегодня его уже 15 млн кв. м, и с теми темпами капремонта, причем в основном выборочного, который проводится по линии Фонда с добавлением денег субъектов и собственных средств граждан, проблемы будут прибавляться, а не уменьшаться.

В Москве очередь на получение жилья социального найма — около 200 000 семей. Плюс огромные очереди в Санкт-Петербурге и в крупных городах. В маленьких городах люди уже просто не верят в получение жилья социального найма. Очевидно, что система социального найма не работает. Если бы она работала четко и у муниципалитетов имелись возможности предоставлять жилье, то гораздо больше малоимущих домохозяйств в эту очередь пытались бы встать. Да и те, кого включили, знают, что до цели не менее 15–17 лет.

Три сегмента решения

Требуется принципиально новое решение жилищной проблемы. Выделю три направления, по которым стоит двигаться.

Первое. Есть определенная группа граждан — покупателей, которые уже сегодня пришли на рынок жилья. Государству достаточно создать для них законодательные условия, и частично они уже созданы. Для функционирования рынков жилья и обслуживания этих рынков финансовых институтов хватит, и нужно лишь следовать простому принципу — не мешать. Для его реализации, скорее всего, потребуется законодательно ограничить любое участие органов публичной власти в строительном бизнесе. Следует заставить соответствующие органы заниматься их прямыми обязанностями — модернизацией и развитием коммунальной инфраструктуры, т.е. всех видов источников и сетей для коммунальных ресурсов.

Второй сегмент жилищной политики состоит в определении бюджетных возможностей для поддержки некоторых групп покупателей жилой недвижимости: военнослужащих, молодых семей и прочих. Он уже в значительной мере регулируется в рамках нацпроекта «Доступное жилье», и требуется в основном поддержка баланса по объему обязательств по числу строящихся квартир. Государству не следует принимать обязательства, которые не могут быть профинансированы со стороны всех уровней бюджета.

Третий сегмент — сложный для госрегулирования. В стране его просто нет, и его никто не разрабатывает. Он лишь упоминается в речах политиков и руководителей регионов — это социальное жилье. Его не надо путать с понятием «жилье социального найма», получение которого регулируется нормами Жилищного кодекса РФ.  Институт бессрочного социального найма только в домах государственного или муниципального жилфонда превратился в институт бесплатных подарков. Это жилье, которое строится за счет бюджета или проходит по инвестиционным договорам, и практически дарится малоимущим семьям, хотя остается в собственности муниципалитетов и государства. А нам надо создавать жилье социальной аренды или найма, но по срочному договору. 

Строительство жилья для социальной аренды может решить жилищные проблемы, особенно тех, кто сегодня не может приобрести его в собственность, а это большая часть населения страны. Такая практика общеизвестна в мире. Приблизительно 37% строящегося жилья в Швейцарии сдается в аренду. В Великобритании этот показатель составляет 56%, в США около 25%. Наши соседи на Украине уже приняли Закон «О жилищном фонде социального назначения». В нем заложено главное — жилье получают малоимущие семьи по договору социального найма или социальной аренды, но по срочному договору.

С чего начать

В новой жилищной политике государственно-частному партнерству надо отвести решающую роль. Именно частному бизнесу следует передавать часть функций публичной власти по решению жилищной проблемы. При этом социальное жилье в нужном количестве, в том числе жилье малоэтажное, может быть быстро построено частными инвесторами. Если только они получат значительные объемы преференций: земля бесплатна, многие налоги снижены или отменены, исключены все обременения при подключении домов к коммунальной инфраструктуре, а также и барьеры в виде выделения части квартир местным администрациям. Это позволит снизить стоимость жилья и объемы бюджетных субсидий для малоимущих нанимателей.

Необходимо разработать Закон о социальном жилье. По-новому необходимо заключать договоры найма социального жилья. Ясно, что заключать их можно только на тот срок, на который то или иное домохозяйство нуждается в социальной помощи. Как только домохозяйство имеет доходы выше определенной планки, оно должно выкупать жилье или переходить на аренду его по рыночной цене. 

Андрей Широков

2 апреля, 2010 г.