• A
  • A
  • A
  • АБB
  • АБB
  • АБB
  • А
  • А
  • А
  • А
  • А
Обычная версия сайта

Рынок жилья и государственная жилищная политика

Жилищное строительство будет сокращаться в 2010–11 годах, а для нормализации ситуации требуется осознанная государственная политика, а не только антикризисные меры. Такова позиция президента фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, высказанная на диспут-клубе АНЦЭА 

Российский рынок жилья перед экономическим спадом

В процессе перехода к рыночной экономике требовалось решить несколько задач в области жилищной политики, направленных на формирование  рыночных институтов и новой государственной политики. Реформа в этой сфере проводилась по четырем основным направлениям, затрагивая жилищное строительство, сферу распределения жилья, а также управление жилищным фондом и обеспечение доступности жилья для тех граждан, которые не в состоянии самостоятельно участвовать в рыночных отношениях. При всех недочетах практической реализации поставленных целей к середине 2000-х годов были созданы  основные базовые институты в жилищной сфере: рынок жилья и его инфраструктура, ипотечное кредитование, конкурентные условия предоставления земельных участков для жилищного строительства.

Скажем, если в 1987 году в частной собственности находилось 35% жилищного фонда, то сейчас уже 81%. Жилищный рынок, появившийся в стране после проведения бесплатной приватизации жилья, в последние годы неуклонно рос, о чем говорит, в частности, динамика количества сделок. Если в 2005 году было проведено 2 211 тыс. сделок с любыми жилыми помещениями, включая квартиры, жилые дома (части домов), то в 2008 году — 2 518 тыс. сделок. К 2008 году в два раза вырос объем строительства нового жилья по сравнению с показателями восьмилетней давности (2000 год — 30,3 млн. кв.м; 2008 год — 63,8 млн. кв.м).

Объемы ввода жилья в Российской Федерации, млн. кв.м.

Источник: Росстат

Вместе с тем не был завершен переход к управлению жилья собственниками. Муниципалитеты продолжали управлять многоквартирным жилищным фондом даже после его приватизации. Только в последние годы началось некоторое продвижение по пути передачи функций управления товариществам собственников жилья, управляющим компаниям, нанимаемым собственниками жилья, или непосредственно собственникам жилых помещений. В обществе пока не сформировалось понимание того, что многоквартирный дом — это совместная собственность всех жильцов, которые обязаны находить инструменты принятия решений по поводу содержания этого актива. Ведь с приобретением квартиры ее собственнику переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в состав которого входят все другие элементы дома (лестница, подвал, крыша, все инженерное оборудование, земельный участок и т.д.). Во всех восточноевропейских  странах приватизации жилья предшествовало соглашение жильцов о создании институтов совместного управления многоквартирным домом. Лишь после этого возможно было приватизировать квартиры в нем, а полная ответственность по его содержанию переходила к ассоциациям собственников квартир. К сожалению, в России, с правовой точки зрения, ситуация иная, а  потому у нас встречаются полуприватизированные дома, «гражданские войны» с ТСЖ и прочие прелести, связанные с правыми недоработками.

в первом полугодии 2009 года число сделок на рынке жилья составило лишь 35% от уровня 2008 года. Сократилось и число сделок, совершаемых с помощью ипотечного кредита. Если в 2007 году их доля на рынке жилья составляла 16%, в 2008 году — 17%, то в первой половине 2009 года — всего 12%

Огромная проблема связана с проведением капитального ремонта многоквартирных домов. С одной стороны, в соответствии с Жилищным кодексом, — это обязанность собственников помещений в таком доме. С другой, — собственники приватизированных квартир все еще ждут такого ремонта от государства. Для решения этой проблемы требуется развитие механизмов государственно-частного партнерства по кредитованию модернизации капитального ремонта жилищного фонда, поскольку только собственникам или бюджетам решение этой проблемы «не по плечу». Государство (муниципалитеты) или специально созданные для этих целей государственные (муниципальные) структуры (например, Фонд ЖКХ) могли бы предоставлять гарантии по банковским кредитам ТСЖ на проведение такого ремонта, а также субсидировать собственников с низкими доходами.

Свобода от потребителя и последствия кризиса

Но главной особенностью сложившего в России жилищного рынка, стала оторванность жилищного строительства от потребителя, вернее, от динамики платежеспособного спроса населения. В качестве маркера этого процесса мы использовали соотношение объема ввода жилья на один миллион рублей реальных доходов населения. Начиная с 1999 года, этот показатель снижался — из года в год и с завидным постоянством. Это, в частности, свидетельствует о стремлении девелоперов к получению сверхприбыли, а не к увеличению массы прибыли за счет большего предложения жилья. Однако, это не столько вина российских девелоперов, сколько беда. Ведь земля находится в ведении государства, от которого зависит возможность доступа на рынок строительства.

При этом рынок жилищного строительства в значительной мере зависит от вложения средств населения в стройку — именно оно финансирует в последние годы до 90% строительства жилья. Более детально структура финансирования выглядит так. Из общего объема средств, расходуемых на строительство жилья, 26% приходится на индивидуальное жилищное строительство, 25% составляет долевое строительство в рамках одноименного Федерального закона 214-ФЗ, от 5% до 10% — бюджетное строительство. Оставшаяся доля — это также средства населения, только в иных, не всегда легитимных формах, и значительно меньшая часть — средства юридических лиц и кредитов, им предоставленных.

у половины населения (в том числе и со средним доходом) — отсутствует возможность как приобретать, так и арендовать жилье. Примерно 30–35% россиян нуждаются в социальном жилье

Экономический кризис обнажил дефекты такой структуры рынка. Хотя по формальным показателям картина пока неплохая. В 2009 году введено в строй практически столько же, сколько в 2008-м. Но произошло это за счет завершения начатого в предыдущие годы строительства. А новые стройки почти не начинались ни в конце прошлого года, ни в течение нынешнего. Поэтому падения объемов ввода жилья следует ожидать в 2010 и 2011 годах.

В первом полугодии 2009 года число сделок на рынке жилья составило лишь 35% от уровня 2008 года. Сократилось и число сделок, совершаемых с помощью ипотечного кредита. Если в 2007 году их доля на рынке жилья составляла 16%, в 2008 году — 17%, то в первой половине 2009 года — всего 12%.

Причины сокращения спроса очевидны: снижение доходов, ухудшение условий ипотечного кредитования и формирование отложенного спроса в ожидании снижения цен на жилье. Так, средний размер ставок по ипотечным рублевым кредитам составляет сегодня 14,6%, а по кредитам в валюте — 12,4%. Для сравнения, средневзвешенная ставка по выдаваемый жилищным ипотечным кредитам в рублях к третьему кварталу 2007 года составляла порядка 12,3% (в валюте — 10,7 %). Однако ставки уже начали снижаться, а это означает, что нормализация ситуации не за горами. Так что самое время принимать решения, необходимость которых назрела еще и до кризиса. Это — демонополизация рынка строительства жилья, с одной стороны, и формирование такой структуры рынка, которая сделает жилье доступным в той или иной форме для большинства россиян, — с другой.

Способы решения первой проблемы видятся на двух направлениях. Первое включает создание рынка доступных земельных участков для строительства через механизм открытых земельных аукционов. В этом направлении начал действовать Фонд содействия развитию жилищного строительства. Второе — создание в сфере жилищного строительства саморегулируемых организаций и снижение административных барьеров.

Вопросы доступности жилья — сложнее. Исследования показывают, что только 18% россиян сегодня способны приобрести необходимое им жилье просто с помощью ипотечного кредита без дополнительной поддержки со стороны государства. У половины населения (в том числе и со средним доходом) — отсутствует возможность как приобретать, так и арендовать жилье. Примерно 30–35% россиян нуждаются в социальном жилье.

Почем жилье для народа?

Самым важным вопросом для рядовых граждан остается стоимость жилья. В последние годы она росла — как на первичном, так и на вторичном рынке. Впервые отрицательная динамика в обоих сегментах была зафиксирована в третьем квартале 2008 года. А доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств (в среднем за год) составляла в 2006 году 18,6%, в 2007 — 17,7%, в 2008 — 17,8%. Между тем целевой показатель, который заложен в разработанном по поручению президента страны Долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации — 60% к 2030 году.

Сегодня актуальной задачей остается формирование нового сегмента жилья эконом-класса, доступного группе населения со средними доходами по ценовым качествам и отвечающего современным требования по качественным характеристикам. Именно на нем нужно сфокусировать поддержку спроса, финансирование ипотечных кредитов с помощью государства, государственный спрос, кредитование строительства, насыщение рынка земельными участками, снижение административных барьеров. К этому списку стоит прибавить введение местного налога на недвижимость, который будет стимулировать муниципалитеты к созданию условий для жилищного строительства. А для значительной доли россиян (примерно 40%), которые не смогут самостоятельно участвовать в приобретении или аренде жилья — должны появится иные возможности. Имеется в виду некоммерческий наем жилья, жилищно-строительная кооперация с поддержкой государства (муниципалитетов), фонд социального использования, специализированный фонд (общежития, маневренный фонд для мигрантов и т.д.). Но это дело будущего, а сегодня продвижения на этих направлениях практически нет.

Подготовила Ирина Ильинская

21 января, 2010 г.