• A
  • A
  • A
  • АБB
  • АБB
  • АБB
  • А
  • А
  • А
  • А
  • А
Обычная версия сайта

В кассу — за жильем

За 17 лет реформирования российской экономики эффективная система ипотечного кредитования так и не была создана. Причина — неверная стратегия формирования ипотеки. Такое мнение высказал академик РАН Виктор Полтерович во время дискуссии диспут-клуба Ассоциации независимых центров экономического анализа (АНЦЭА) на тему «Кризисная динамика на рынке жилья и возможности государственной политики»

Пузырь на ипотечном рынке

Объем банковских ипотечных кредитов, выданных в 2004 году, составлял 18 млрд рублей, в 2005-м — 53 млрд рублей, в 2006-м — уже 64 млрд. За первые девять месяцев 2008 года коммерческими банками было выдано 537 млрд  рублей ипотечных кредитов.

Такой рост, однако, не был следствием фундаментальных экономических причин. Его спровоцировали конъюнктурные и спекулятивные факторы: покупка жилья для перепродажи, доступность для банков дешевых западных кредитов, безответственная  политика банков и АИЖК, переставших интересоваться кредитоспособностью заемщиков, а также прямое давление властей.

Разворот хозяйственной конъюнктуры привел к резкому (в 6 раз!) сокращению объема ипотечных кредитов: за девять месяцев 2009 года банки выдали 91,4 млрд рублей. Жилье в России в последние годы все в большей степени приобреталось спекулянтами с целью последующей перепродажи. По мнению ряда экспертов перед кризисом доля инвесторов в объеме сделок на рынке жилья составляла не менее 30%, а некоторые считают, что она доходила до 80%.

Данные о кредитах, предоставленных АИЖК населению, показывают, что фактически заемщиками могли стать лишь весьма состоятельные граждане. Действительно, в первом квартале 2007 г. средний размер займа, выданного АИЖК, составил 780 тыс.рублей, ставка кредита — 11%, а фактический средний срок его выплаты — 7 лет. Нетрудно подсчитать, что  в этих условиях обслуживание кредита требует выплат около 14 тыс. рублей в месяц. На это были способны лишь представители самой богатой, десятой доходной группы.

основное отличие строительных сберегательных касс от институтов банковского кредитования состоит в том, что они выдают кредит только своим вкладчикам и лишь после выполнения ими плана по накоплению. Таким образом, ССК помогают отбирать надежных заемщиков путем совмещения планов кредитования и сбережений

Политику кредитования в период бума достаточно красноречиво характеризуют высказывания двух хорошо информированных экспертов: Надежды Косаревой, президента Фонда «Институт экономики города», члена наблюдательного совета «АИЖК», и Ильи Зибарева, заместителя руководителя блока «Розничный бизнес» «Альфа-Банка». В интервью радиостанции «Финам FM» Илья Зибарев указывает на то, что кредиты зачастую некому выдавать, если исходить из реальной оценки рисков. Но государственным банкам «...говорят: "Дайте". И они дают». Надежда Косарева в том же разговоре замечает, что «даже АИЖК, государственная структура, которая казалось бы, должна показывать рынку, как себя правильно вести, тоже поддавалась на этот субпрайм», то есть проводила политику кредитования заемщиков без достаточных гарантий их кредитоспособности. В частности, взимала первоначальный взнос в размере всего 10%.

Сберкасса прежде ипотеки

Кризис был в значительной мере обусловлен неверной стратегией формирования ипотечного рынка в России. Вместе с Олегом Старковым мы проанализировали различные стратегии формирования ипотеки в развивающихся странах и пришли к выводу, что на том этапе институционального развития, на котором находится Россия, целесообразно создавать стройсберкассы и лишь позднее переходить к более передовым ипотечным институтам.

В начале широкомасштабных реформ страны с переходной экономикой при выборе ипотечных институтов разделились на два лагеря: Россия и Польша пытались скопировать американскую модель, а Чехия и Словакия предпочли внедрить германо-австрийские ССК. В результате Россия и Польша сильно отстали от Чехии и Словакии и по объему выдаваемых кредитов, и по их числу. Так, в 1996–2002 гг. отношение объема действующих жилищных кредитов к ВВП достигло 20 % в Чехии и 12,7% — в Словакии, тогда как в Польше оно составило менее 3%, а в России — менее 0,2%.

Основанные в 1992–93 гг. стройсберкассы вызвали фантастический бум: в Чехии, например, 45% населения приняло участие в проекте. В Словакии рост ввода жилья был существенно выше, а доля бюджетных дотаций на жилье была ниже, чем в Польше и России.

Стройсберкассы не просто являются источником долгосрочных сбережений и спроса на недорогое жилье. Основное отличие ССК от институтов банковского кредитования состоит в том, что они выдают кредит только своим вкладчикам и лишь после выполнения ими плана по накоплению. Таким образом, ССК помогают отбирать надежных заемщиков путем совмещения планов кредитования и сбережений. Стройсберкасса становится школой заемного и сберегательного поведения, инструментом создания кредитных историй. Кроме того, как показали модельные расчеты, премия на стройсбережения является наиболее эффективным методом субсидирования граждан с невысокими доходами при несовершенном кредитном рынке.

В отличие от кооперативов, ССК предусматривают резервирование средств в Центральном банке. Норма резервирования для ССК обычно меньше, чем норма резервирования для банков, поскольку ССК считается надежным институтом с низким процентом отказов от выплаты кредита.

Не следует думать, что ССК могут функционировать лишь при низкой инфляции. Так, в Чехии и Словакии в годы создания стройсберкасс инфляция была близка к 20%. Даже и при более высоком темпе роста цен, как показали наши расчеты, можно обеспечить надежное функционирование ССК, если своевременно пересматривать величину премии на стройсбережения.

Истинное искусство реформирования в развивающихся странах состоит в том, чтобы выбирать институты, устойчивые к несовершенству институциональной среды. ССК являются именно таким институтом.

Кризис подтвердил наши выводы. Страны, которые на начальном этапе формирования ипотеки внедрили стройсберкассы — Чехия и Словакия — пострадали меньше других. Например, в Чехии объем новых жилищных кредитов сократился на 25% за 6 месяцев 2009 по сравнению с тем же периодом 2008 г., в Словакии — на 27%, в то время как в Польше сокращение составило 53%, а в России — целых 83%.

Правительственная программа создания сектора доступного жилья предполагает развитие жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и прямолинейное дотирование банков, стройки и отчасти потребителей. ЖСК это самая архаичная форма, которая не может в нынешних условиях породить массовый спрос. Такой кооператив базируется на  взаимном доверии его членов, а потому эффективен лишь для небольших населенных пунктов — поселков, деревень и т.д. Прямолинейное дотирование же, как правило, либо очень дорого для государства, либо недостаточно для потребителей. В ССК дотации — не просто помощь населению, но и стимул к накоплению. В отличие от стройсберкасс, институт ЖСК не предусматривает кредитования за счет коллективных сбережений. Соответственно, такая система не позволяет сократить срок накопления и не содержит встроенных механизмов улучшения массовой сберегательной культуры.

Последовательность преобразований

Предлагаемый план создания массовой ипотеки в России включает ряд последовательных преобразований.

1. Целесообразно начать с внедрения ССК и одновременно создать сегмент строительства относительно дешевого (дотируемого) жилья.

2. Через 10 лет следует начать постепенное снижение премии на стройсбережения и продолжать снижение в течение последующих 10–15 лет.

3. Параллельно с предыдущей мерой целесообразно постепенно увеличивать субсидии на первоначальный взнос для ускорения перехода потребителей к банковской ипотеке.

4. После того как банковская ипотека станет массовой, следует способствовать интенсивному развитию институтов секьюритизации ипотечных кредитов.

ССК отнюдь не заменяют программ создания социального жилья, однако сочетание обоих институтов может оказаться весьма эффективным. Например, тем из очередников, кто накопит соответствующую сумму в ССК, можно предложить льготный (или даже бесплатный) дополнительный кредит вне очереди. Таким образом, вместо полной стоимости квартиры государство оплатит лишь ее часть. Благодаря ССК возник бы массовый стабильный спрос на недорогое жилье, тем самым стимулировалось бы и его строительство.

В настоящее время, согласно проделанным расчетам, внедрение стройсберкасс выгодно не только населению, но банкам, и государству. Создание системы стройсберкасс в сочетании с формированием сектора дешевого (дотируемого) жилья должно, наконец, сдвинуть с мертвой точки процесс развития массовой ипотеки.

Подготовила Ирина Ильинская

21 января, 2010 г.