Центр Москвы должен стать жилым

Москве нужно плотнее заселить центр, нарастить социальную инфраструктуру, перейти от многоэтажных монотонных пригородов к красивым малоэтажным, а также создать в бывших промзонах креативные кластеры с большой концентрацией рабочих мест. Тем самым столица станет более комфортной для жизни, а транспортные потоки будут разнообразнее по направлениям. Доклад Татьяны Полиди на круглом столе по урбанистикев рамках Пятой ежегодной конференции «Сабуровские чтения»

Эксперты считают Москву городом диспропорций по расселению жителей, концентрации рабочих мест и распределению социальной и коммерческой инфраструктуры. В итоге столицу трудно назвать удобной для жизни. Фонд «Институт экономики города», Высшая школа урбанистики НИУ ВШЭ и компания «Thomson Reuters» диагностировали основные несообразности пространственной экономики города и предложили рецепт более гармоничного устройства Москвы. Доклад «Равновесие в экономике неравновесного города», который являет собой часть исследования «Археология периферии», подготовленного по заказу Московского урбанистического форума, представила на круглом столе «Будущее городов: место самореализации человека или поглощения человеческого потенциала экономикой города?» исполнительный директор фонда «Институт экономики города», аналитик Лаборатории исследования отраслевых рынков НИУ ВШЭ Татьяна Полиди.

Окраины Москвы перенаселены

Пустующий центр, перенаселенные окраины – такова одна из главных диспропорций, присущих Москве и мешающих ей развиваться, отметила эксперт. В мегаполисах стран с развитой рыночной экономикой центр города, как наиболее благоустроенная территория, оказывается одним из самых тесно застроенных жилой недвижимостью и густонаселенных мест. И, наоборот, к окраинам города плотность населения существенно снижается.

В Москве же все происходит с точностью до наоборот: окраины перенаселены, а центр – пустует (рис. 1). Голубая парабола иллюстрирует ситуацию с плотностью населения в «усредненном» мегаполисе страны с типичной рыночной экономикой. К примеру, в Париже, «формула» которого в исследованиях известного французского урбаниста Алена Берто выглядит примерно так – густонаселенный центр и более свободные окраины. Красная парабола отражает ситуацию в Москве. При этом центром столицы считается территория в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК).

Рисунок 1. Распределение плотности населения

Источник: презентация Татьяны Полиди.

На рис. 2 отчетливо виден контраст между Москвой и Парижем. Во французской столице, чем дальше расстояние от центра (горизонтальная ось, в км), тем ниже плотность населения. Иная ситуация в Москве. В исследовании были выбраны две опорные точки для изучения плотности населения – 1989 и 2010 год (рис. 2, 3). Оказалось, что за двадцать лет рыночной экономики дисбаланс расселения только усугубился, отметила эксперт. Плотность населения в российской столице по-прежнему растет к окраинам (рис. 3).

Рисунок 2. Плотность населения (чел/га) в зависимости от расстояния от центра (км): Москва и Париж

Рисунок 3. Плотность населения (чел/га) в зависимости от расстояния от центра (км) в Москве в 1989 и 2010 гг.

Источник: расчеты авторов по данным Публичной кадастровой карты и http://www.wikimapia.org/

Нарастающее «окраинное» расселение связано с тем, что в Москве существуют серьезные проблемы с вовлечением в оборот земельных участков, – на фоне того, что спрос на них за годы рыночной экономики только рос, прокомментировала Полиди. Такая ситуация привела к тому, что периферия города застраивалась все более многоэтажными домами. На Западе же, напротив, субурбанизация (окраины города, пригороды) малоэтажная.

Свыше трети рабочих мест – в центре

Эта диспропорция, свойственная столице России, проиллюстрирована на рис. 4. В левом столбце показано распределение территорий между центром, бывшими промышленными зонами и другими территориями. В правом столбце по тем же категориям приведено распределение рабочих мест. Центр занимает всего 5% территории города, однако там расположено 37% всех рабочих мест, что создает огромные центростремительные потоки транспорта и пассажиров, отметила исследователь. На 16% экс-промзон сосредоточено лишь 9% рабочих мест – эти территории, по мнению эксперта, используются неэффективно.

Рисунок 4. Концентрация рабочих мест на различных территориях Москвы

Источник: расчеты авторов по данным Росстата и Стратегии социально-экономического развития Москвы на период до 2025 года

Поликлиники, магазины, кафе и химчистки скопились в центре

На фоне диспропорций расселения и концентрации рабочих мест в Москве сложилось еще одно неравновесие – в обеспеченности коммерческой и социальной инфраструктурой (рис. 5, 6). Кафе, рестораны, химчистки, торговые точки, а также больницы и поликлиники максимально сосредоточены в центре (якро-красный «сгусток» на рис. 5 означает сверхконцентрацию этих объектов). Однако по мере движения от центра обеспеченность социальной и коммерческой инфраструктурой (в шаговой доступности) существенно снижается. «В итоге получаем однообразные многоэтажные жилые массивы, не обеспеченные потребительскими услугами», – пояснила исследователь.

Рисунок 5. Обеспеченность коммерческой и социальной инфраструктурой

На рис. 6 синий столбец представляет центр, красный – территорию между ТТК и МКАДом, зеленый – все, что за пределами Московской кольцевой автодороги. Обеспеченность инфраструктурой, связанной с бытовым обслуживанием, розничной торговлей, аптеками, кафе и ресторанами, в центре в 2-3 раза выше по сравнению с периферией, сказала Полиди.

Рисунок 6. Обеспеченность социальной и коммерческой инфраструктурой в Москве

Источник данных: расчеты авторов по данным http://moscow.gks.ru/.

Перекосы в дифференциации цен

В номинации «ценообразование на рынке жилья и качество городской среды» Москва также сильно отличается от мировых мегаполисов, подчеркнула исследователь.

Цены на недвижимость обычно отражают не только ее расположение, но еще целый список разных факторов, среди которых – доступность социальной и транспортной инфраструктуры, качество придомовой территории, доступность центра и рабочих мест. Чем более дифференцированы эти факторы, тем сильнее отличаются цены.

В городах, в которых жители имеют возможность выбирать между более дифференцированными по качеству и по цене районами, то есть на любой спрос есть предложения, дифференциация цен будет тоже выше, – правда, при условии, что наблюдается некий баланс между спросом и предложением. «В Москве же мы имеем рынок предложения, и цены там формирует не конкурентная система, а сами застройщики», – отметила докладчик.

На рис. 7 показана средняя дифференциация цен по районам в ряде городов, российских и зарубежных. В мегаполисах США (Нью-Йорк, Лос-Анджелес) в среднем дифференциация цен – около 70%, то есть так цены в районах отличаются от средней цены. В меньшей степени разброс цен присущ Лондону и Парижу. Синяя линия на рис. 7 показывает дифференциацию между всеми районами, в том числе центром. Красная линия – «исключает» центр.

Рисунок 7. Ценообразование на рынке жилья и качество городской среды

Источник: расчеты авторов по данным: Нью-Йорк и Лос-Анжелес – «Hedonicversusrepeat-saleshousingpriceindexesformeasuringtherecentboom-bustcycle», 2010 (Dorsey, Hua, Mayer,Wang), а также ResidentialdatareportofTheRealEstateBoardofNewYork; Лондон – http://www.landregistry.gov.uk/; Париж – http://www.french-property.com/; Москва – база данных «Мониторинг рынка недвижимости», https://rosreestr.ru/wps/portal/; Санкт-Петербург – агентство недвижимости «Бекар», http://www.becar.ru/district_stat2.php; Екатеринбург – Региональная ассоциация «Уральская палата недвижимости», http://upn.ru/analytics/1793/2013/5/14135.htm; Пермь – ООО «Аналитический центр КД-консалтинг» http://analitika.kamdolina.ru/.

Москва как самый развитый среди российских городов имеет более высокую дифференциацию цен на рынке жилья (кстати, похожая ситуация и в Екатеринбурге). В остальных городах – почти плоские цены, то есть в разных районах жилье стоит примерно одинаково (рис. 7). «Это отражает однообразие этих районов, монотонность городской среды», – прокомментировала Полиди.

На рис. 8 детализирована ситуация в Москве – средние цены на жилье взависимости от удаления от центра (горизонтальная ось – расстояние от центра в км). Красная линия отражает степень разброса цен. Рисунок демонстрирует, что «дифференциация цен, а значит, и дифференциация предложений по качеству жилья, по городской среде и пр.,положительно связана с самим уровнем цен», пояснила эксперт. То есть там, где цены высокие, – а это, прежде всего центр, – оказывается шире и «ассортимент» предложений. Правда, в этом же ценовом сегменте. По мере удаления от центра разнообразие предложений становится все меньше – на рынке появляется примерно одинаковое жилье.

Рисунок 8. Ценообразование на рынке жилья и качество городской среды

Источник: расчеты авторов по данным базы Мониторинг рынка недвижимости и Публичной кадастровой карты, Росреестр.

Среда ухудшается «в замкнутом цикле»

Авторы исследования пришли к выводу, что «в пространственной логике Москвы наблюдается циклический механизм деградации городской среды».

Рисунок 9. Циклический механизм деградации городской среды

Высокоплотная жилая застройка спальных районов приводит к тому, что они слабо обеспечены социальной и коммерческой инфраструктурой, поскольку «все застроено жильем». Отсюда следует устойчивость цен на жилье к качественным характеристикам (цены, в основном, плоские). Из этого вытекает отсутствие конкуренции между застройщиками по качественным характеристикам. Им просто невыгодно вкладывать дополнительные средства и «соперничать» по качеству, раз цены на него не реагируют. В итоге застройщики бесконечно воспроизводят одно и то же. Это усугубляет монотонность жилой застройки. Круг, таким образом, замыкается (рис. 9).

Как преобразить Москву?

Татьяна Полиди предложила алгоритм действий, который мог бы сделать российскую столицу более комфортной и гармоничной.

Прежде всего, имело бы смысл повысить плотность застройки и концентрацию населения в центрегорода (рис. 10, левая часть; пунктиром показана линия перспективы). В идеале в пределах Третьего транспортного кольца и МКАД лучше отказаться от строительства нового жилья – «здесь уже пиковая ситуация», отметила эксперт. По ее мнению, нельзя строить жилье и в бывших промышленных зонах. Наконец, за пределами МКАД надо стараться перейти к малоэтажной субурбанизации – красивой и высококачественной.

Рисунок 10. Предлагаемый сценарий пространственного экономического развития Москвы

Еще один принципиальный момент: город нуждается и в приросте социальной и коммерческой инфраструктуры, подчеркнула исследователь. Прежде всего, это касается территории между ТТК и МКАД.

Что касается цен на жилье, то однообразная жилая застройка в этом смысле должна стать «дном рынка». Квартиры там должны стоить дешевле, чем в новом центре столицы, который будет развиваться за пределами МКАД, считает докладчик. Это требует огромных усилий – организационных, административных, политических, а также создания транспортной инфраструктуры, которая обеспечила бы соединение нового центра со старым, пояснила эксперт.

Стоит также сгладить диспропорцию в расположении рабочих мест в городе. Для этого нужно эффективнее использовать бывшие промзоны. Например, создать там многофункциональные кластеры, инновационные и творческие.

Кстати, это позволит хотя бы частично переориентировать пассажирские потоки, утром направляющиеся в центр Москвы. Таким образом, в идеале часть радиальных перемещений должна смениться круговыми. Это существенно уменьшит проблему пробок.

См. также:

Россияне меняют периферию на региональные столицы
Города приумножают богатство, здоровье и счастье
Сдерживание роста городов предотвращает упадок центра

Полный текст презентации «Равновесие в экономике неравновесного города»

 

Автор текста: Соболевская Ольга Вадимовна, 3 марта, 2014 г.