• A
  • A
  • A
  • АБB
  • АБB
  • АБB
  • А
  • А
  • А
  • А
  • А
Обычная версия сайта

Коллективные сады

Что это такое, и почему они интересуют урбанистов

©ISTOCK

Немало россиян постоянно живут в коттеджах, построенных в коллективных садах в городской черте. Плюсы существенны: жизнь на природе, приватное пространство, архитектура дома на свой вкус. Но комфорта в таких аграрных жилых массивах недостаточно. Школы и поликлиники от них далеко. Не хватает тротуаров, освещения, транспорта — всего, что есть в обычных городских районах. Как с этим быть и что за феномен — жизнь в коллективном саду, размышляет архитектор Сергей Трухачев, статья которого опубликована в журнале НИУ ВШЭ «Городские исследования и практики».

Гедонизм vs борьба с голодом

Коллективные сады в городе или совсем рядом с ним — недооцененный резерв доступного жилья в мегаполисах. Но чтобы эти территории стали современными и комфортными, нужно развивать их инфраструктуру, социальную сферу и работать над их эстетикой, считает Сергей Трухачев. Коллективные сады остаются частью города и нуждаются в планировке.

По этой урбанистической линии и проходит водораздел между садовыми участками в городе и дачами.

Вторые всегда считались загородными «резиденциями» и концентрировались в пригородных поселках, первые — на городской территории. Дачи — дореволюционный феномен с большой историей. Садовые участки в мегаполисах были разбиты в советскую эпоху, уже после войны.

 На дачах отдыхали и наслаждались природой. Это пространство свободы, неспешности, вальяжности, бегства от городской суеты.

 Коллективные сады — территория труда, сбора урожая. Это гарантия продовольственной безопасности семьи и дополнительный заработок (если овощи и фрукты удавалось продать).
 Дача — средоточие удовольствий. Сад в городе — пространство необходимости, выполнения долга перед семьей, которую надо кормить.

Постановление Совмина СССР «О коллективном и индивидуальном огородничестве и садоводстве рабочих и служащих» вышло в 1949 году. Продуктов не хватало. Людям предложили подкармливать семью самим — с помощью личных подсобных хозяйств (ЛПХ). Под сады были отведены свободные земли, не предназначенные для застройки, — прямо в городе. Это оказалось удобно: далеко ездить не надо, и всегда можно подышать свежим (на фоне основного городского, загрязненного) воздухом. Был установлен стандартный размер участка — шесть соток. 

Садовые дома стали определенным компромиссом для Советской власти. Считалось, что временным, пока есть необходимость покрывать продуктовый дефицит. Потом этот эрзац частной собственности на землю предстояло, несомненно, изжить.

Этой временностью, эфемерностью объясняется и планировка садов — точнее, обычно ее отсутствие. Градостроители не уделяли большого внимания «недолговечному» явлению. Отсюда — узкие неудобные проезды, нехватка тротуаров и освещения, проблемы с транспортом, отсутствие традиционных городских мест (скверов, площадей) и трудности с социальной инфраструктурой: школами, детскими садами, больницами. Причем все эти проблемы актуальны и сегодня.

Но были и социокультурные факторы создания коллективных садов. В СССР шла бурная урбанизация. Множество людей переехали из села в город, но тосковали по малой родине. Садовые участки стали заменой родной деревне. И, в отличие от села, их не надо было покидать. Особенно активно садовые территории осваивались с 1970-х годов — после введения в марте 1967 года второго выходного дня (переходом на пятидневную рабочую неделю).

Эрзац достатка

Поначалу существовали ограничения на застройку садов. Однако с середины 1980-х годов — по мере ослабления государственного контроля и появления экономических свобод — они были смягчены.

И тут начался новый ренессанс коллективных садов. Из-за системного экономического кризиса они стали для многих горожан важнейшим подспорьем, источником запасов продуктов на зиму.

Приватизация участков в 1990-е годы оказалась новым знаковым моментом в развитии садов. «Приватизированные сад и городская квартира стали практически единственным активом для большинства постсоветских горожан», — пишет Сергей Трухачев.

В такой ситуации сады — как собственность, приватное пространство — со временем могли превращаться в дачи, комфортабельные и утепленные.

Стратификация и «ландшафтный дизайн»

Сегодня коллективные сады освоены очень по-разному. Дифференциация в их застройке довольно резка.

 Одни участки превращены в полноценные дачи с коттеджами и всеми удобствами для жизни круглый год. Эстетика здесь — второй вопрос: застройка может быть хаотичной, дом — вычурным, главное — комфорт. Городскую квартиру можно сдать в аренду, а самим жить и отдыхать на даче. В этом случае участок сочетает две функции: жилую и рекреационную. Происходит дезурбанизация или контрурбанизация: исход из города на природу, появление альтернативного, негородского жилья. Этот процесс модернизации садов стартовал в 1990-е годы, когда жестких ограничений на застройку участков уже не было.

 Другие земельные участки – по-прежнему прежде всего ЛПХ, территории сельхозработ. Владельцы собирают урожай. На благоустройство дома сил и средств не тратят (их может и не хватать). На таких участках постройки предельно просты (например, летний домик и сарай; никаких саун и бассейнов). Хозяева появляются только в период садовых работ, наездами.

 Отсюда — и сезонные колебания численности населения садов. Одни живут здесь постоянно, другие — мигрируют.

Ситуация резкой дифференциации садов отражает социальную стратификацию общества, отмечает исследователь. Эти перепады отразились и в эстетике. Районы садов выглядят эклектично. «Одноэтажные садовые домики «старого» образца довольно быстро стали соседствовать с трехэтажными особняками», — поясняет Трухачев. 

Между квартирой и деревней

Сегодня у большинства садовых участков в городах появилось второе-третье поколение собственников. И функции городских «фазенд» стали несколько другими.

 Для новых владельцев коллективные сады ценны не как источник сельхозпродукции и память о малой родине, а как специфический тип летнего жилища. Оно приближено к природе, позволяет недорого отдохнуть в выходные и пр.

 Капитальный садовый дом — другая история. Это резервное жилье, вариант получения дополнительного дохода: живешь на даче — квартиру сдаешь в аренду.

 Для многопоколенных семей (с бабушками и внуками) это также запасное жилье. В садовые дома нередко переселяются старшие родственники — пенсионеры.

 На территории садов пришли и совсем новые собственники, которые изначально покупали дом для постоянного проживания. В результате садовые дома «прочно заняли свое место в низком ценовом сегменте на городских жилищных рынках», поясняет исследователь. (Исключение составляют «дворцы» и «крепости» 1990-х годов и их более поздние аналоги.)

Востребованность дешевого жилья привела к строительному буму на территории тех садов, которые ближе всего к городской застройке и лучше обеспечены инфраструктурой. Эти районы — резерв малоэтажного доступного жилья.

Анклав внутри города

В Ростове-на-Дону — южном городе-миллионнике, в котором обилие садов объясняется исторически и климатически, — в связи с такой ситуацией в 2007 году решили перевести весь массив садов в разряд индивидуального жилья (по Генплану). Но эти меры, предполагающие, кстати, и формирование инфраструктуры, не были приняты.

Эволюцию коллективных садов в кварталы индивидуального жилья сдержала и налоговая политика. Ставка налога на землю для садовых участков всегда оказывалась меньше аналогичной для жилья. Собственникам было невыгодно изменение вида разрешенного использования.

В 2016 году при подготовке очередного генерального плана администрация отказалась от идеи перевода всех садов в жилье в ближайшей перспективе. «Территория садов, испещренная островками жилья, переведена в зону поэтапной трансформации садоводческих и дачных хозяйств в жилую застройку», — уточняет исследователь. Но этапы превращения не установлены. Фактически status quo зафиксирован: часть земель, поставленных на кадастровый учет в качестве жилья, закрепляет свое положение, а часть — остается в прежнем качестве. В итоге городская планировка не выглядит целостной, а ряд территорий — доступными.

Проблемы с коммуникациями

К городскому жилью должен быть доступ через территории общего пользования. Предполагается проезд, удобные дороги.

С коллективными садами это не работает. Законом установлен «закрытый характер использования проездов общего пользования в составе садоводств». Это мешает предоставить «садовым» горожанам необходимый минимум услуг.

Органы местного самоуправления обязаны обеспечить жителей садов (как и всех горожан) услугами здравоохранения, пожарной охраны и пр. Но они не могут вкладывать средства в реконструкцию дорог, которые находятся в собственности садоводств. Те же проблемы — с обеспечением школами и детсадами. Дело обстоит лучше с продуктовыми магазинами, аптеками и мастерскими (их хватает).

При этом на территории садов почти нет общественных центров. Нет даже самих понятий «площадь» или«сквер». Дома стоят за высокими глухими заборами. Это затрудняет коммуникацию. Такую среду трудно назвать открытой и дружелюбной, подчеркивает автор. Именно коммуникация с окружающими дает жителю возможность почувствовать себя горожанином.

Правильно возделывать сады

Возможности садовых районов не стоит игнорировать. В градостроении нет смысла действовать только экстенсивно — поглощать для развития городов все новые земли. Пренебрежение садовыми территориями может привести «к формированию депрессивных городских районов». Их последующая регенерация обойдется дорого.

По мнению Сергея Трухачева, нужно изменить нормативы относительно статуса территорий общего пользования внутри садов. У города должна быть возможность использовать эти пространства. Пора совершенствовать механизмы выкупа земель с тем, чтобы размещать объекты социальной сферы. Жилой застройке необходимы новые архитектурные решения, заключает эксперт.

IQ

Автор исследования: 
Сергей Трухачев, кандидат архитектуры, Советник Российской академии архитектуры и строительных наук (РААСН)
Автор текста: Соболевская Ольга Вадимовна, 8 ноября